房地产：土地增值税政策未发生重大变化

　　中原证券

　　苏小波

　　事件：

　　2007年1月16日，国家税务总局颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。当日，沪深两市房地产板块集体下挫，数十只房地产股票跌停，大多数股票跌幅在5%以上。

　　点评：

　　国税总局此次颁发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》是为了加强土地增值税的征管工作，改善当前房地产开发企业土地增值税征收过程中普遍存在的一些问题。这并不意味着国家在土地增值税政策上有重大变化。

　　1993年，国务院出台《土地增值税暂行条例》的目的之一是为了抑制炒买炒卖土地以获取暴利的行为。此后很长一段时间内国家都没有出台任何关于土地增值税的政策(距离此次最近的一次是2002年7月10日国税总局颁发的《关于认真做好土地增值税管理工作的通知》)。因此，在新一轮的

房地产宏观调控的背景下，当管理部门再次出台关于土地增值税政策时，市场就容易对新出台的政策产生误解并过度反应。

　　此次政策对房地产开发企业的业绩影响并不大。由于房地产开发企业结算的特殊性，房地产公司在出售其商品房的时候并不知道土地的具体增值额，无法征收土地增值税。因此，对

开发商征收土地增值税往往采用预先征收的方式进行，即按收入的一定比率先征收，等项目结束后再根据实际增值额进行清算，多退少补。由于预征额往往小于实际应纳税额，有些开发企业为延缓纳税会采取拖延清算的办法。此次政策规定了土地增值税的清算单位是房地产开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算，同时还具体规定了土地增值的清算条件。这在政策源头上堵死了部分开发企业拖延清算土地增值税的路子，对这些公司的资金周转产生一定影响。这是本次政策对房地产开发企业产生的主要影响。

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