房地产：土地增值税清算拉响调控序幕

　　国信证券

　　方焱

　　事项：

　　2007年1月16日，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从今年2月1日起房地产项目进行增值税清算。《通知》指出，主管税务机关对以下三种情况可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。这一通知自2007年2月1日起执行。

　　评论：

　　政策出台在预期之中，但比我们预期出台的时间早。在2007年房地产行业投资策略——《留一半清醒留一半醉》中，我们分析了2006年我国主要城市房地产运行情况，发现二次房地产调控非常不理想的，主要城市房地产价格上涨非常快，提醒投资者注意07新一轮房地产调控对房地产板块的杀伤力，注意“房地产股票阶段性调整的风险”，可以说政策出台在我们预期之中，但比我们预期出台的时间早。

　　土地增值税清算办法显示了高层从严调控房地产的决心，各地清算细则将陆续出台，预计随后还会有新的调控措施出台。《土地增值税暂行条例》早在1993年就公布，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。然而这一税种自推出后一直没有正式征收，06年二次房地产调控后，各地对于土地增值税基本上是按照预(销)售商品房收入1%～2%的比例进行预征，部分地区则尚未开始预征。本次通知要求房地产项目按《土地增值税暂行条例》清算显示了高层从严调控房地产的决心，预计“两会”前后还会有新的调控措施陆续出台。

　　土地增值税的从严征收，将会加大房地产开发企业资金压力、压缩开发企业利润空间。《通知》规定了房地产开发企业土地增值税缴纳的方式和适用范围，将土地增值税由预征改为清算，并明确单期项目即可成为结算单位，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。这样将会加大房地产开发企业资金压力、压缩其利润空间。

　　土地增值税清算对于各类房地产上市公司的影响不尽相同。对于开发高档商品房的公司影响较大，对于开发普通住宅的公司影响较小，如万科等一些地产商已计提了该部分税收(从04年起，万科即开始为土地增值税的清算预提

准备金，04至06年，万科提留的准备金从4000万到9000万，再到3个亿)，因此从账面来看，公司利润额不会有非常大的差异。对投资性房地产没有影响、对普通住宅影响较小，对低毛利项目影响较小(建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税)。

　　

房价仍将保持上扬的态势，特别是北京的房价。由于未来土地控制较严、新的调控措施将导致资金实力不强的开发企业加速退出市场，房地产供给增长将难以满足需求的强劲增长，我们预计房价仍将保持上扬的态势，特别是北京的房价。

　　维持行业6-12个月“谨慎推荐”评级，降低行业短期评级(3-5月)至“中性”。我们认为07年地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进，会加大已颁布政策的执行力度，土地增值税清算预示着地产行业已进入新一轮调控的前夕，需要警惕地产股阶段性调整的风险；但调整是增仓优质地产股的好机会，业绩增长和

人民币升值等因素主导的地产股行情仍将长期延续，我们维持行业“谨慎推荐”评级，降低行业短期评级至“中性”。

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