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财经纵横

一记重拳打得市场发懵 17日地产股跌停

http://www.sina.com.cn 2007年01月18日 11:18 21世纪经济报道

  本报记者 徐广蓉

  一记“重拳”,打得市场有点“发懵”。

  1月17日上午,敏感的投资者就开始抛售地产股,下午地产股更是狂泻——万科跌停,招商地产跌停,保利地产跌停,金地集团跌9.98%……地产股几乎无一幸免,地产指数急挫224.52点,跌幅达到9.78%。

  “对所有开发商都会有影响”

  清算即将开始,对此,开发商企业的老总们多少都显得“有点郁闷”。

  “不便多说吧,”当记者致电华侨城地产总裁陈剑时,陈仍然表示乐观,“

股票跌是暂时的。”

  然而,分析师们却并没有这么乐观。

  平安证券认为,土地增值税政策主要影响的是毛利润30%以上的企业。如果严格按照累进税率计算方法,开发商的利润空间越高的项目税率越高,对于高档住宅、别墅类项目;拥有较多低成本项目的开发商,例如招商地产、华侨城冲击更大。另外,保利、万科等项目储备较多的企业也会受到一定影响。

  对此,联合证券地产分析师鱼晋华亦有同感。她认为华侨城手中大量土地储备大都通过协议方式获得,所以土地价格比较低廉,但是华侨城走高端产品开发的路线,“交的税比较多是可以肯定的,对公司利润带来的冲击将会较大”。

  而对于招商地产,鱼晋华表示,招商近两年来获得土地的主要方式正在改变,计入上市公司业绩的土地大部分通过市场获得,其实招商地产土地价格并不是想象中低廉,所以冲击并不是非常明显。

  万科、金地手中同样持有大面积的土地储备。

  万科目前手中土地储备超过2000万平方米,2006年就新增1053万平米土地储备,其中685.9通过并购获得。

  “对所有的开发商都会有影响。”万科总经理郁亮语气中并没有显示出沮丧。但是据悉,2006年万科对此已经预提了3.5亿元的准备金,该项目并不记入利润。

  “对我们影响应该不大的,”电话中,金地集团总裁张华纲很镇定说,“我们每年都在按照销售额,在结算的时候按照累进制预提了准备金,准备金率在1—2%左右,能够完全支付税收。”金地目前土地储备为700万平方米,近几年在全国布点迅速,张华纲说,“我们拿地的时候这项税收成本已经计入,所以是有备而来。”

  对市场目前的恐慌,他也认为“这是暂时的”。

  开发型公司利润空间压缩

  “市场的表现有点过激。”鱼晋华认为,首先,这个税种1993年便有明文规定,并不是新税种,属于“秋后算账”;其次,大部分的地产企业,例如万科、金地在2002年便开始对这个税种进行预提准备金,“对有准备的公司应该没有这么大影响”;其三,她认为,政府通过税收截流部分开发商利润,将来地产公司利润率受到影响是可能的。但是对于成长性非常好的企业,利润空间也在不断增长,截流带来的影响是有限的。

  “这一场大跌,也是前期地产股疯涨,市场积累的压力的释放,利空消息给了市场调整一个借口。”鱼晋华说。

  然而,从政策字面理解,按累进制增收增值税,必然会影响到房地产企业的利润。有评论称,该政策的出炉是政府开始调整开发商暴利的行动。然而,开发商为了保持原有的利润空间,很容易采用的手法是涨价——将税负转移到消费身上。

  “不排除

房价上升的可能,”张华纲表示,“如果市场供求关系紧张,那么这部分成本就会转移到购房者身上。看市场情况定价格。”

  只是高房价意味着更高的税收。

  然而,对不同产品类型的开发商,影响也不相同。

  “对租赁型公司影响要小于开发型物业。”张华纲认为。

  陆家嘴金融街等以持有型物业为主的开发商,因为以租赁为主,而租赁物业并不计入增收范围,所以影响不大。此次跌停完全受地产版块集体跌停的影响。“但是租赁型物业的成长性并不高。”鱼晋华说。

  增收增值税之后,土地取得方式受到拷问。“便宜不一定就是好地。”半求说,“该税收将改变开发商获得土地的方式,企业之间的土地买卖,由于税收增加了成本,或者并不比拍卖获得土地更为有利。”

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