一记重拳打得市场发懵 17日地产股跌停

　　本报记者 徐广蓉

　　一记“重拳”，打得市场有点“发懵”。

　　1月17日上午，敏感的投资者就开始抛售地产股，下午地产股更是狂泻——万科跌停，招商地产跌停，保利地产跌停，金地集团跌9.98%……地产股几乎无一幸免，地产指数急挫224.52点，跌幅达到9.78%。

　　“对所有开发商都会有影响”

　　清算即将开始，对此，开发商企业的老总们多少都显得“有点郁闷”。

　　“不便多说吧，”当记者致电华侨城地产总裁陈剑时，陈仍然表示乐观，“

　　然而，分析师们却并没有这么乐观。

　　平安证券认为，土地增值税政策主要影响的是毛利润30%以上的企业。如果严格按照累进税率计算方法，开发商的利润空间越高的项目税率越高，对于高档住宅、别墅类项目；拥有较多低成本项目的开发商，例如招商地产、华侨城冲击更大。另外，保利、万科等项目储备较多的企业也会受到一定影响。

　　对此，联合证券地产分析师鱼晋华亦有同感。她认为华侨城手中大量土地储备大都通过协议方式获得，所以土地价格比较低廉，但是华侨城走高端产品开发的路线，“交的税比较多是可以肯定的，对公司利润带来的冲击将会较大”。

　　而对于招商地产，鱼晋华表示，招商近两年来获得土地的主要方式正在改变，计入上市公司业绩的土地大部分通过市场获得，其实招商地产土地价格并不是想象中低廉，所以冲击并不是非常明显。

　　万科、金地手中同样持有大面积的土地储备。

　　万科目前手中土地储备超过2000万平方米，2006年就新增1053万平米土地储备，其中685.9通过并购获得。

　　“对所有的开发商都会有影响。”万科总经理郁亮语气中并没有显示出沮丧。但是据悉，2006年万科对此已经预提了3.5亿元的准备金，该项目并不记入利润。

　　“对我们影响应该不大的，”电话中，金地集团总裁张华纲很镇定说，“我们每年都在按照销售额，在结算的时候按照累进制预提了准备金，准备金率在1—2%左右，能够完全支付税收。”金地目前土地储备为700万平方米，近几年在全国布点迅速，张华纲说，“我们拿地的时候这项税收成本已经计入，所以是有备而来。”

　　对市场目前的恐慌，他也认为“这是暂时的”。

　　开发型公司利润空间压缩

　　“市场的表现有点过激。”鱼晋华认为，首先，这个税种1993年便有明文规定，并不是新税种，属于“秋后算账”；其次，大部分的地产企业，例如万科、金地在2002年便开始对这个税种进行预提准备金，“对有准备的公司应该没有这么大影响”；其三，她认为，政府通过税收截流部分开发商利润，将来地产公司利润率受到影响是可能的。但是对于成长性非常好的企业，利润空间也在不断增长，截流带来的影响是有限的。

　　“这一场大跌，也是前期地产股疯涨，市场积累的压力的释放，利空消息给了市场调整一个借口。”鱼晋华说。

　　然而，从政策字面理解，按累进制增收增值税，必然会影响到房地产企业的利润。有评论称，该政策的出炉是政府开始调整开发商暴利的行动。然而，开发商为了保持原有的利润空间，很容易采用的手法是涨价——将税负转移到消费身上。

　　“不排除

　　只是高房价意味着更高的税收。

　　然而，对不同产品类型的开发商，影响也不相同。

　　“对租赁型公司影响要小于开发型物业。”张华纲认为。

　　陆家嘴、金融街等以持有型物业为主的开发商，因为以租赁为主，而租赁物业并不计入增收范围，所以影响不大。此次跌停完全受地产版块集体跌停的影响。“但是租赁型物业的成长性并不高。”鱼晋华说。

　　增收增值税之后，土地取得方式受到拷问。“便宜不一定就是好地。”半求说，“该税收将改变开发商获得土地的方式，企业之间的土地买卖，由于税收增加了成本，或者并不比拍卖获得土地更为有利。”