房地产：房地产开发企业土地增值税清算

　　中金公司

　　事件：

　　国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)，进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。我们对此评论如下：

　　主要内容：

　　细化了土地增值税清算办法，达到以下条件之一，主管税务机关可要求纳税人进行：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。4.省税务机关规定的其他情况

　　评论：

　　07年政策重于执行，未来仍将有相关具体执行的政策出来：这与我们今日报告中的“07年是政策执行年”的判断是基本一致的，土地增值税05年开始恢复征收，就是即将执行原有政策之一，我们认为还会有其他政策的细则出台，严格执行，比如期房限售、提高自有资金比例、存量土地两年不开发收回、增加中低价商品房、90平方米70%等。还是维持我们的判断：07年上半年是政策敏感期且房地产公司目前的估值水平并不便宜，07年下半年房地产

股票将有良好的表现。

　　我们对该政策的评论如下：

　　1、政府调控房地产的思路十分清晰，一方面增加普通商品房、中低价、中小

户型商品房的供应量，另外一方面，抑制高档商品房的供应和需求，这个政策就是对高利润率商品房项目利润的调整，减少开发商的利润，提高政府的税收；政府也许认为目前房地产开发商的利润率普遍较高，按实际征收会提高税收总额，另外也可以抑制房地产开发商过高的销售价格和过高的获利水平。

　　2、我们认为对企业的盈利影响有限，原因有二，一是大部分开发商目前拿地成本较高，所以需要缴纳的土地增值税不高；二是该税项为地方税，所以我们认为各地方执行起来仍然难度较大，另外如果实际清算获得的增值税总额低于按销售额预征，则税务局可能仍改变税收办法。

　　3、对开发项目利润率较高的公司影响较大，换句话说对土地储备较早的公司影响较大；

　　4、总的来说，对房地产公司的利润的负面影响大致为5%~10%之间，个别企业影响在10%~20%；对NAV的影响，我们认为短期来看，大致降低NAV 5%~10%；

　　5、会鼓励开发商向中低价位、普通商品房开发转移(抵扣计算方面的20%优惠政策)

　　附件一、这两年主要的政策汇编：

　　抑制供给：土地紧缩政策；信贷紧缩政策；严格税收征管；征收土地增值税；加息、提高自有资金比例、不得以土地抵押贷款；90平方米70%(短期)；提高外资进入门槛；

　　抑制需求：二手房交易征收营业税、所得税、契税提高；期房限转；外资购房限制；首付款提高到30%；第二套房首付提高到40%；购房按揭贷款必须低于月收入50%；

　　增加供给：存量土地不开发两年收回；增加中小户型项目比例；

经济适用房90平方米以下；增加中低价商品房供应；

　　规范市场：土地出让金收支两条线管理；土地招牌挂；规范外资投资房地产和限制外汇购买房地产；规范银行信贷管理。

　　附件二、计算增值税方法

　　土地增值税一般可以采用速算扣除法计算。即：计 算土地值税税额，可以按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系 数的简便方法计算，具体公式如下：1、增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税税额＝增值额×30%2、增值税额超过扣除项目金额50%，未超过100%：土地增值税税额＝增值额×40%-扣除项目金额×5%；3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：土地增值税税额＝增值额×50%-扣除项目金额×15%；4、增值额超过扣除项目金额200%：土地增值税税额＝增值额×60%-扣除项目金额×35%；公式中的5%、15%、35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。

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