房地产业：受益于人民币升值和税制改革

　　凯基证券

　　陈旭

　　06年的房价继续上涨但涨幅减缓

　　在5月国务院出台调控房地产市场的国六条后，三季度各个部门陆续出台了个人住房转让所得征收个人所得税、规范房地产市场外资准入、再次加息和规范土地市场8项措施等政策。在经历几个月的观察期后，10月交易量有所反弹，同时全国主要70个大中城市房价11月仍维持了5.2%的同比涨幅，五大重要城市的房价除了上海外每个月继续上涨。

　　07年供给依然趋紧

　　供给先行指标增速处于低位预示着07年供给依然趋紧，虽然受到

　　受益于人民币升值和税制改革

　　人民币的预期升值将引起对人民币资产需求的增加，房地产无论作为消费对象和投资对象都将收益。另外税制改革可能在08年实施，目前房地产行业的平均所得税率在30%左右，如果税率下调至25%那08年平均的净利将可能在提升7%左右。

　　大公司在调控更显竞争优势，行业集中度提高

　　随着土地市场、信贷政策的调控和对房地产开发、税收和销售等各个关节的规范，使得市场竞争更加激烈，房地产开发进入门槛更高。大公司凭借自身优势收购兼并小公司扩大规模。同时在以后以“招拍挂”为主的土地市场大公司也可凭借资金优势获得土地。未来行业集中度将提高。

　　目前因政府调控使得房价大幅上涨的可能性减小，房地产公司将主要依考开发面量和销售量的增长来保持业绩的高速增长，因此今年下半年各大房地产公司都加快土地储备。我们也建议关注有大量储备的房地产公司。

　　结论

　　目前我们关注的房地产上市公司的PEG仅0.5倍左右，较其它行业低，受政策调控影响未来房地产利润的增长将主要来自于开发量，投资者目前也更看重未来的业绩增长，因此对于我们将PEG和PE方法重估房地产企业价值，我们认为我们关注的大型房地产公司未来2年的业绩增长都在30%左右，我们给于开发企业14-28倍的PE, PEG约在0.6-0.8倍，出租类企业给予28倍的PE，重点推荐相对估值低的深万科(000002.SZ, Rmb14.53,增持)和招商地产(000024.SZ, Rmb25.1,增持).