房地产：投资增速过猛势头得到初步遏制

　　内容提要：2006年，随着国家一系列宏观调控政策的相继出台，房地产投资增速过猛势头得到初步遏制，土地购置面积增速下降，存量土地利用加快，过热的购房需求有所降温。但是，房地产市场供求的结构性矛盾仍未有效解决，经济适用房占房地产开发投资的比重持续下滑；全国总体房价水平仍居高位，个别大城市居民购房负担过重；“银根”紧缩政策效果不佳，房地产开发贷款大幅反弹。为了房地产行业的持续健康发展，2007年房地产调控政策应坚持“有保有压、区别对待”的原则，鼓励居民生活必需的住房消费，减轻中低收入阶层的购房负担，同时，加快财政税收体制和房地产融资体制的改革，建立起房地产业持续健康发展的长效机制。一、2006年房地产市场形势分析针对房地产市场供给结构不合理、房价上涨过快、国内外投机资金过度炒作等突出问题，2006年，国家对房地产行业的调控不断加强。

　　2随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻落实，房地产投资增速过快的势头得到控制，土地购置面积增速下降，存量土地利用加快，过热的购房需求开始降温，供求增速双双回落。

　　1、房地产开发投资增速处于历史较低水平受政策影响，自2004年以来，房地产投资增速总体上处于下降通道。2006年，在紧缩性的土地政策和金融政策调控下，房地产投资继续低水平增长，房地产开发投资与同期固定资产投资增速之间的差距较以前明显扩大。1-10月累计，房地产开发投资完成额14610.55亿元，同比增长24.1%，不但低于前几年同期增长水平，而且低于同期固定资产投资增速2.7个百分点。

　　2、土地市场治理整顿成效显著第一，紧缩性土地政策立竿见影，土地购置面积继续减少。自从国家于2004年开始实施针对土地市场的紧缩政策以来，近几年，全国土地购置面积增速迅速下滑。1998-2003年全国房地产开发购置土地面积年均增长率为33%，2004年下降为11.5%，2005年开始出现负增长(-3.8%)，今年以来，土地购置面积在去年基数相对较低的基础上继续减少，1-10月累计下降4.2%，完成土地购置面积26827万平方米，01020304050602001581136912471020045811369124710固定资产投资房地产开发投资3低于去年同期705.5万平方米。

　　第二，闲置土地处置力度加大，土地开发面积增速加快。我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大，但在房地产领域存在着土地大量闲置和巨大浪费的矛盾。因此，国家在紧缩“地根”的同时加大了对闲置土地的处置力度。在各级地方政府的努力下，土地囤积现象得到明显改善，存量土地利用加快，土地开发面积增速提高。今年前10月，我国完成开发土地面积18391万平方米，同比增长38.6%，扭转了2004年全年和2005年同期土地开发面积负增长的局面。与此同时，土地开发面积占购置面积的比重恢复到68.6%，高于2004年19个百分点。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积和开发面积决定房地产市场的长期供给量，在新增建设用地受到严格限制的情况下，促进存量土地的合理利用和开发对于保障房地产供给发挥了至关重要的作用。

　　3、供求增速双双放慢，市场总体偏紧受前两年新开工面积增速放缓影响，房屋竣工面积增速明显下降。

　　1-10月，开发企业房屋竣工面积同比仅增长8.5%，低于去年同期11.14个百分点，比竣工率低迷的2004年同期还低1.3个百分点。短期供给的放慢对于抑制房价的过快上涨尤为不利。

　　从房地产需求状况来看，自去年开始，宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投资和投机需求，一系列税收政策和

住房贷款利率的调整以及限制外资炒房等措施，已经开始影响国内外购房者的心态，投机性需求逐步得到抑制，部分自住性购房者价格追涨的非理性冲动减弱。1-10月份，房屋销售面积同比仅增10.9%，低于去年同期11.3个百分点，其中住宅销售面积增长11.7%，增速同比降低10.8个百分点。据

人民银行对全国城镇储户的问卷调查显示，今年2季度居民购房意愿总体上继续呈下降变化趋势，希望购买住房的人数占比，由上季的18.2%下降到17.6%，下降0.6个百分点。

　　在房地产市场供求增速大幅回落的形势下，房地产销售增速仍略高于同期竣工面积的增幅，2005年以来房屋销售面积超过同期竣工面积的状况得以延续，今年1-10月供销差为14990.2万平方米。从空置5面积指标来看，尽管绝对空置水平还在不断走高，但其相对水平却显著下降。到10月底，全国商品房空置面积为12241万平方米，同比增长9.3%，较9月份下降2.4个百分点。这表明市场库存消化能力逐步增强，总体市场供求偏紧。

　　二、调控政策需要进一步完善和落实在国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议、提出六条关于楼市调控的针对性措施之后，5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，将调整住房供应结构、稳定住房价格列为两大重点，奠定了2006年房地产调控的主基调，此后出台的一系列政策无不以此为出发点。受政策影响，前期房地产市场过热的个别地区房价有所下降，部分省市经济适用房建设规模有所扩大，但整体而言，调控的主要目的尚未实现，调控政策需要进一步完善和落实。

　　1、结构性矛盾未得到根本解决经济适用房供给不足是房地产结构不合理的主要表现，也是造成住房价格居高不下的重要原因。我国从1998年7月1日开始推行经济适用住房，国务院住房改革的纲领性文件(即1998年国务院23号文件)明确提出要以“建设经济适用住房为主”，但由于我国住房保障制度尚未制度化、法律化，地方政府无法获得土地出让收入，开发商利润较低，各方均缺乏投资建设的积极性，因此，自2000年以来，经济适用房占房地产开发投资额的比重呈直线下滑的态势。在经济适用房建得最多的年份(2000年)，其占房地产开发投资的比重也只有10.9%。今年1-10月份，经济适用房供给比例由去年同期的3.6%降至3.2%。经6济适用房供给减少加剧了房地产供给结构失衡的程度，不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。

　　更让人担忧的是，由于供给不足，经济适用房成为稀缺资源，甚至成为寻租的对象，相当一部分本应以中低收入群体为需求对象的经济适用房反而成为富裕阶层的投资工具，严重偏离了政策初衷。

　　2、房价增幅持续高位徘徊近几年房价上涨过快一直是房地产市场的突出矛盾。2004年高峰时期，房屋销售价格指数高达109.7，高于同期房屋租赁价格指数8.3个点；2005年，在宏观调控的干预下，房屋销售价格较2004年有所下降，但自今年以来，除局部地区由于前期房价过度虚涨而有所下降外，全国总体房价水平仍居高位。今年一、二、三季度，房屋销售价格指数分别为105.5、105.7、105.5。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，北京和厦门涨幅较大，分别达到10.7%和10.5%。

　　房价上涨过快不仅加大了物价上涨压力，而且导致居民购房负担日益加重。从商品房销售额占城镇居民总收入的比重来看，1998年城镇住房制度改革后，这一比重迅速攀升，2005年达到25.41%，较19980200040006000800010000120001400016000180001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006.10024681012房地产开发投资额经济适用房投资额经济实用房投资所占比重7年提高16.52个百分点。这就意味着，2005年城镇居民收入的1/4被用于购买住房。为了筹集数额巨大的购房款，广大居民不得不压缩即期消费，进行长期的购房储蓄，在很大程度上挤压了居民对其他商品和服务的消费能力，严重削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍。

　　3、“银根”紧缩政策效果不明显，开发贷款大幅反弹2006年1-10月，全国房地产开发企业累计到位资金20592.45亿元，同比增长29.2%。作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金及预收款两项所占比重超过50%，个别月份甚至达到60%以上。

　　自2005年以来，二者走势发生了截然相反的变化，国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预收款的作用明显减弱。

　　宏观调控以来，市场观望气氛上升，购房者信心不足，定金及预收款自今年2月份出现了2004年以来的首次负增长，同比下降24.5%，1-10月定金及预收款延续负增长趋势，同比下降0.2%，其占房地产资8金来源的比重由去年同期的37.9%下降到29.3%，下降8.6个百分点。

　　与定金及预收款下降形成鲜明对比的是，国内贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升，今年以来，国内贷款增速更是呈现大幅反弹之势，1-10月，国内贷款猛增46.4%，远远超出去年同期水平，强有力的国内贷款支撑了房地产投资。与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的18.5%提高至20.9%。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信心不足、房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。高度集中的银行贷款带来了巨额不良资产的潜在风险，并埋下了金融危机的隐患，同时也加重了房地产开发投资反弹的压力。

　　三、2007年房地产市场发展趋势预测随着国家和地方政府各项调控措施的不断落实，预计2007年房地产投资增速将与今年持平，其中，中小户型、中低价位的普通住房以及经济适用房投资规模有望扩大。受税收政策限制、利率调整和外资准入门槛提高的影响，投机性需求和投资性需求将继续减少，房地产供求矛盾将有所缓解。随着各项调控政策的效果不断显现，预计2007年房地产价格涨幅将进一步趋缓。

　　-40-200204060802004.1-21-41-61-81-101-121-31-51-71-91-112006.1-21-41-61-81-10国内贷款定金及预付款91、房地产投资将维持在20%左右从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增速难有大的提高。根据2006年前8个月房地产开发投资发生的变化，以及房地产投资年度变化规律，可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，2006年四季度房地产投资的增长幅度将继续维持在较低水平，全年房地产投资增长约22.9%左右。由于当前我国房地产投资增长已进入到相对正常增长空间，如果今后没有力度更大的调控措施出台，估计2007年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速将维持在20%左右。一方面，国家坚决抑制固定资产投资过快增长，继续收紧土地、信贷闸门的宏观经济环境，将抑制房地产投资的过快增长。另一方面，国家将继续实行扩大需求的消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，促进和谐社会的建设，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设。因而，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。

　　2、非理性需求继续减少，自住性需求将呈回温迹象随着调控政策的不断完善和落实，针对投机性需求的调控政策效力还会继续显现，投机性需求将会继续受到抑制。同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。与此同时，具有真实需求的消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢释放。

　　自住性需求逐渐回升的原因在于：首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，而且经济发达的大10中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。

　　3、房地产价格涨幅趋缓近几年国家出台的系列调控措施，其政策效果将在明年继续显现。

　　而各地方政府贯彻落实中央精神的积极性有所提高，对当地房地产市场的调控将更加有效，预计2007年房地产价格涨幅将趋缓。如果政府加大宏观调控力度，房价涨幅将会有较大幅度回落，甚至由涨转跌。

　　预计房价调整将呈现以下特征：第一，前期房价过高地区尤其是部分一线城市，在市场和政策的共同作用下，房价涨幅将有较大幅度回落。

　　第二，由于投机性需求主要集中于高档住宅，因此，随着投机性需求的抑制，高档住宅价格增幅的回落幅度要大于中低档住房。第三，税收调控力度的加强，将导致二手房市场供给减少，再加上税收向购房者的转嫁等因素，将推动二手房价格将继续提高。

　　四、继续完善房地产市场的几点建议1、改善供应结构，完善住房保障制度，减轻中低收入者购房负担针对房地产市场的结构性矛盾，政府应通过加强规划、土地政策的引导，保持普通商品住房在商品房中的主体地位，控制高档商品房建设，提高普通商品住房的供应比例；通过税收、信贷、利率等手段，控制住宅建设标准，引导企业开发普通商品住房。南京、成都等城市在进行招拍挂时，对拟建普通商品房的地块限定最高售价，这一做法有利于稳定房价，增加中低价位商品住房供给，应该在全国加以推广。

　　住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。针对经济适用房开发投资增速连年下降的状况，国家应采取有力11措施，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用住房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。针对经济适用房买卖过程中存在的富人寻租行为，除严格控制供应对象外，可以考虑改变现在的经济适用房出售政策，对经济适用房实行封闭式管理。符合条件的居民可以申请购买经济适用房，但如果需要出售经济适用房的话，只能按规定的价格卖给政府。另外，可以考虑在更多的城市推广限价商品房，使其成为经济适用房的重要补充。为了解决廉租房房源不足问题，建议通过由政府承租一些年代久远的二手房，转租给低收入居民。

　　2、完善房地产信贷政策，防止金融对房地产市场的过度支持我国商业银行业务范围狭窄，主要集中于存贷款这一传统业务，而房地产作为相对优质的资产，一直是各家银行激烈竞争的领域。但是，由于国内房地产企业资产负债率达75%，并且地产融资没有形成风险分担机制，因此，绝大部分风险集中在银行身上。一旦房地产市场转入低迷，金融风险将逐渐显现。在部分房地产热点城市，房地产开发和住房不良贷款已开始浮出水面。为防范金融风险，首先要落实提高房地产开发企业自有资本金比例的规定，降低企业对银行的依赖程度。其次，银行应该进一步强化信贷风险的内部控制和风险责任制度，控制贷款资金流向，防范房地产市场的金融支持过度和风险累积。中央银行应通过利率手段、信贷窗口等政策工具，对银行贷款的流向进行监督，防止银行资金过度流入房地产市场，从而形成新的不良资产。

　　3、改革土地出让金收取办法，开征土地财产税目前土地出让金采取一次交清的办法，将今后50-70年的收益提前收取，这是导致商品房价格居高不下的一个重要因素。按照国际上12一般情况，住宅建设成本中72%是建筑和安装一般情况，住宅建设成本中72%是建筑和安装费用，地价和其他费用只占28%，而我国住宅建设成本构成中安装成本只占42%，地价、税费和其他费用占到58%。其主要原因是我国目前所购住宅一次性交纳了相当于70年财产税的土地出让金。为了保持房地产业的长期健康发展，缓解居民购房压力，建议改革目前土地出让金的收取办法，由一次性交清改为逐年征收土地财产税。另外，土地出让金的改革也有助于抑制地方政府在土地出让中的短期行为。

　　4、进一步完善税收体系，择机开征物业税我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房转让环节的营业税和个人所得税，对房地产交易环节征收重税，短期内可以起到抑制投机需求的效果，但同时也限制了房地产的正常流转，不利于住房二级市场的发展。从国外的经验看，目前的税收调节只能作为一种权宜之计，房地产税收调节应该是以物业税等保有阶段的税种为主。物业税又称为不动产税，作为一种财产占有税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段按年缴交。为了在增加投机成本、抑制投机的同时，尽可能减低普通消费者的居住支出，可以考虑借鉴美国等发达国家的经验，对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率，对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。

　　5、完善住房市场体系，盘活存量房地产经济发达国家的实践证明，二手房交易量越大，说明房地产市场13越成熟。国际公认的新商品房与二手房交易量的合理比例为1：1。在房地产市场成熟和规范的国家与地区，存量房交易达到总交易量的70-85%。目前，我国各地住房二级市场发展很不平衡，二级市场的作用远远没有发挥出来。从上海等城市的经验看，搞活住房二级市场不仅有利于居民以旧换新、以小换大，促进一级市场的联动发展，而且也可以增加低价位住房供应，起到改善住房供应结构、平抑房价的作用，使不同层次家庭购房有更多的选择，真正实现住房的“梯级消费”。

　　对于中低收入水平的家庭来说，除了经济适用房可供选择外，二手房市场的活跃也使中低收入家庭改善住房条件成为可能。因此，宏观调控要在控制新建商品房规模的基础上，制定相关政策和措施，促进二手房市场的发展，扩大存量房交易量。

　　鼓励住房梯度消费的另一个关键是完善房屋租赁市场。与房屋销售相比，我国租赁市场仍欠发达。其原因在于：第一，多年来，城镇新建住宅多实行“只售不租”的经营方式，这与政府的政策取向和开发商急于收回投资的心态不无关系。特别是城镇住宅产权私有化改革后，政府和产权单位为了节约管理成本也倾向于一售了之。第二，在现行制度下，房屋所有权往往与户口、子女就学密切联系在一起，在无形中限制了租赁市场的发展，许多刚刚步入工作岗位、积蓄无几的年轻人被迫加入买房者的队伍。租售比例不合理和交易成本过高不仅阻碍着我国租赁市场的正常发育，而且使许多城市出现了“售后空置”与“租房困难”并存的现象，进一步加剧了目前城镇住房的供需矛盾。因此，完善房屋租赁的配套措施，解除居民租房的后顾之忧，才能促进租售互补，充分、合理利用房产存量资源。

　　6、加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，及时向社会提供真实完整的土地资源情况、房地产供求情况(包括新增房地产数量、存量房地产数量)、租赁市场的资源、房地产租售价格等信息，有助于合理引导房地产的生产和消费。我国除1985年住房制度改革之初做过住房普查外，几乎没有做过什么普查。房地产市场是一个动态的市场，经过近20年的建设，城市房屋的存量状况发生了很大变化。为了摸清家底，有必要在全国范围内进行一次房屋普查，通过加强信息体系建设，引导开发商理性开发，购房者理性消费，同时为管理部门制定相关政策和房地产建设规划提供可靠依据，进而提高决策的科学性。

　　7、提高居民收入，增强购房能力，缓解住房供求矛盾我国房地产价格上涨速度总体上要低于许多国家，但是用房价与收入之比来衡量，中国却远远高于许多国家。其中一个重要因素就是我国居民收入占国内生产总值的比重过低。长期以来，我国实行的都是低工资制度，人们的收入增长率长期落后于经济增长率。改革前，由于住房、医疗、教育等由政府和单位统管，低工资的弊端没有显现。

　　随着住房货币化的推进，一方面是基数巨大且快速上涨的房价，另一方面是工资制度改革滞后、住房补贴数额甚少，住房市场供需脱节问题不断凸显。因此，解决当前房地产市场的供求矛盾，一方面，要通过宏观调控，抑制房价过快上涨，另一方面，要通过提高居民收入，增强消费者的购房能力。

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