房地产：盘点2006 调控难言硕果

　　中信证券

　　王德勇

　　投资要点

　　2006，调控依旧。由于政府具备对房地产行业有效的影响和调控能力，我国的房地产依然是政府主导型行业。2006年，这一属性没有发生根本的变化，因此房地产依然经历了猛烈的宏观调控。

　　2006年调控难言硕果，但也绝非一无是处。以抑制需求为主旋律的2006年宏观调控并没有达到预期的目的，部分城市房价甚至加速上涨，从这一角度来说，调控难言硕果；但是宏观调控抬高了房地产行业的准入门槛，缔造了属于“资本”的游戏规则，因此也不是一无是处。

　　2006年的宏观调控，有三个误区。第一，错误地认为投机性炒作是造成房价的上涨主要原因；第二，一味地通过增加税收和房地产开发成本的举措使调控效果适得其反；第三，治标不治本地一味指责地方政府政策执行不力。

　　2007年宏观调控仍将继续。我们要明确指出两点：第一，宏观调控是一个长期的趋势，这是由房地产行业的属性决定的，政府不可能对房价上涨置之不理。第二，政府前两年没有平抑房价并不等于政府没有这个能力，政府宏观调控依然有“杀手锏”，这就是提高首付款比例。

　　一、2006，调控依旧

　　房地产开发企业在商品开发过程中已经实现了高度的市场化，但政府仍旧控制着房地产开发产业的主要外部资源：土地和资金。

　　土地转让：土地转让一级市场是政府完全控制的主导的，土地转让二级市场政府审批程序也行使有效的控制力；.开发资金：房地产开发的资金主要从银行来，大多数银行是政府的，因此政府通过金融政策的调控很大程度上主导房地产行业的资金来源，对房地产行业调控有效的金融政策包括利率政策，房地产开发信贷政策和房地产消费信贷政策；.消费需求：政府房改拉动了本轮房地产需求的旺盛，银行的按揭贷款支持了消费需求，目前的拆迁创造了需求。

　　由于政府具备对房地产行业有效的影响和调控能力，我国的房地产企业依然是政府主导型行业。2006年，这一属性没有发生根本的变化，因此，2006年房地产依然经历了猛烈的宏观调控。

　　历年的宏观调控我们在以前的报告中已经有详细的分析，宏观调控在缔造房地产属于“资本”的游戏规则，06年的政策调控依然没有偏离抑制需求的主旋律。

　　二、宏观调控难言硕果

　　如果说调控的目的是抑制房价的上涨，那么从下图的房价走势来看，宏观调控难言硕果。

　　我们理解政府一方面需要抑制投资，另一方面又需要平抑房价的难处，但是我们认为政策的调控也存在一定的问题，具体表现在以下几个方面：

　　首先，错误地认为投机性炒作是造成房价的上涨主要原因。目前的房地产市场，除了投资需求之外，更多的还是自住需求，因此规范外资，限制流通等措施无法从根本上抑制房价上涨。

　　第二，一味地通过增加税收来抑制房价会适得其反。目前的房地产市场，是典型的卖方市场，增加税收和开发的成本很容易使其转嫁到购房者身上，而不能从根本上抑制需求，进而达到平抑房价的作用。

　　第三，一味地指责地方政府政策执行不力治标不治本。地方政府执行政策不力的主要原因是考核政绩的主要指标是GDP的增长，而房地产是拉动GDP的重要动力；地方政府没有好的增加财政收入渠道，而土地是“第二财政”，在考核手段和财政收入体制没有根本的变化之前，一味地指责其政策执行不力无疑属于治标不治本。

　　三、2007，宏观调控仍将持续

　　我们要明确指出两点：第一，宏观调控是一个长期的趋势，这是由房地产行业的属性决定的，政府不可能对房价上涨置之不理。第二，政府前两年没有平抑房价并不等于政府没有这个能力，政府宏观调控依然有“杀手锏”，这就是提高首付款比例。

　　1998年房地产市场的启动，有两个关键的要素，第一是福利分房制度的取消，第二是银行按揭的支持。当然，恢复福利分房、取消按揭支持是绝对不可能的，但是增加保障性住房、提高首付款比例是完全有可能的。如果说增加保障住房是一个长效措施，那么，提高首付款比例会起到立竿见影的效果，它的杀伤力在于政策一旦出台，没有任何变通的余地。