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财经纵横

地产新主题:强者恒强与奥运滨海

http://www.sina.com.cn 2006年12月22日 17:39 证券导刊

  明星分析师

  理学硕士,现供职于平安证券研究所,从事房地产行业的研究。自去年开始就多次公开推荐万科、华侨城等地产股,具有良好的前瞻性。在CCTV《中国证券》、《中国证券报》和今日投资财经资讯有限公司联合举办的“2005年度最佳分析师”评选活动中,荣获“明星分析师”称号。

  人民币升值仍然是支持房地产板块走强的宏观催化剂,而行业整合的“强者恒强”,北京奥运和天津滨海新区开发带来的“奥运滨海”机会,将是明年房地产板块的两大投资主题。

  平安

证券 姜培正

  本币升值过程中,拥有大量本币资产的行业将受益于本币升值,其中之一就是房地产行业,

  从国际经验来看,本币升值将促进房地产价格上涨。日元

汇率的上升,导致日本住宅用地价格指数在1971~1991年的20年间上涨了约3.6倍,商业用地价格指数上涨了约2.8倍。1986~1990年间韩国房价指数在汇率升值的推动下上涨了68%。

  从长期看,城市化、消费升级和经济发展等是支撑房地产行业长期发展的主要因素,但是

  在短期内,我们认为

人民币升值将是支撑房地产板块的宏观催化剂。2005年7月人民币升值以来,A股房地产指数上涨了146.12%,高于同期上证指数95.7%的表现。

  行业整合加速,强者恒强

  调控政策加速行业整合。房地产行业调控政策提高了行业壁垒。政府调控政策中对开发商影响较大的是紧缩信贷,同时抑制房地产投资。信贷紧缩使小开发商普遍面临资金紧张的局面,小开发商从银行贷款的难度增加,同时土地招拍挂的付款条件也比以前严格许多,因此小开发商经营状况更加困难。从天津顺弛大股东转让股份也可以看出行业调控带来的整合。行业龙头通过并购获得土地储备。行业壁垒的提高对于资金渠道畅通的优势地产公司而言是有利的,各大地产商利用行业调控时机纷纷增加土地储备,增加土地储备的方式除了招拍挂公开市场方式外,更多的地产商通过并购等方式以相对便宜的价格来获得小开发商的土地储备,大地产商通过并购增加土地储备为未来发展奠定基础,同时相对便宜的土地价格也使公司的盈利能力保持稳定。

  行业龙头发展空间巨大。从国外经验来看,日本前五位开发商市场占有率为17.8%,第1位SekisuiHouse市场占有率为5.1%。英国前五位开发商市场占有率为30.8%,第1位Barrett的市场占有率为8.5%。与我们房地产市场更加接近的美国,前5位开发商的市场占有率为10.3%,第1位D.R.Horton市场占有率为2.5%。目前我国房地产行业较为分散,行业龙头万科的市场占有率不到1%,我们认为随着行业整合的加速,在未来我国优秀的地产商的市场占有率将大大提高,我们认为未来前5位开发商的市场占有率将超过10%,行业龙头公司的发展空间巨大,未来仍然具有较高的成长性。

  奥运和滨海开发推升京津房价

  京津房价保持较高增幅。与2005年9~12月销售量大幅上涨不同,2006年北京每月日均住宅销售量基本保持稳定,另外宏观调控政策对北京市场影响也相对较小。2006年11月北京共销售一手住宅1.44万套,日均销售量482套,较10月份480套多出两套,销售量基本保持稳定。上年1~11月日均销售量为453套,2006年1~11月日均销售量为455套,预计由于奥运因素,2007年北京销售量将保持上涨。

  2006年10月北京新建住宅价格指数(同比)为110.7,是10月全国70大中城市中涨幅最大的城市,但是与8月份111.4的水平相比仍有所回落。从环比指数来看,北京10月和11月指数均为100.5,较三季度水平略有下降,与全国平均水平相同。天津10月新建住宅同比价格指数为107.7,与9月持平,略高于全国106.6的水平,天津10月新建住宅环比价格指数为100.9,高于9月份100.7的水平。北京奥运和滨海新区开发将支撑北京和天津房价继续保持较高涨幅。

  奥运和滨海新区开发将支撑京津区域地产市场。北京奥运支撑北京房价继续上涨。由于奥运会前期,政府一般都会投入巨资进行基础设施建设,改善城市的交通设施、零售设施和公共空间等,从而导致房价上涨。从近几届奥运会的情况来看,奥运筹办和举办期间举办地房地产价格都出现大幅上涨的现象,雅典、悉尼、巴塞罗那等举办奥运的城市房价在奥运期间都大幅上涨。自申奥成功后,北京进行了规模空前的投资,扩建了机场、高速公路、地铁和公园,改善了交通、绿化和环保等,国内外需求的增长支撑了房地产价格的不断上涨,我们认为2008年奥运会举办前北京房价将继续保持较高增幅。

  天津滨海新区开发带动天津房地产的发展。我国“十一五”发展的整体布局中,天津滨海

  新区被纳入国家发展战略。2006年5月国务院的《关于推进天津滨海新区开发开放问题的意见》出台,使滨海新区成为世人关注的焦点。天津滨海新区地理环境优越、资源优势明显、土地面积广阔、工业基础十分雄厚,具有超越浦东新区的发展潜力。滨海新区的基础设施建设以及滨海新区的建设开发将会带动滨海新区和天津房地产需求,从而推动滨海新区和天津房价的上涨。

  奥运、滨海概念地产股受宠

  我们认为,2007年房地产行业选股主要围绕“强者恒强”和“奥运滨海”这2个主题。2

  年的行业调控提高了行业壁垒,行业整合加速,在这种背景下行业龙头公司借助品牌、资金等优势通过并购来增加土地储备,扩大市场份额,保持较高的成长性,看好房地产行业长期发展的前提下,行业龙头公司将分享行业的成长,具有长期投资价值,其中包括万科、招商地产保利地产、华侨城、金地集团金融街等。

  北京奥运和滨海新区建设将推动北京和天津住宅价格的上涨,受益于房价上涨,北京和天

  津房地产公司业绩将大幅提升,其中北京城建北辰实业拥有奥运项目储备,津滨发展则在滨海新区拥有大量的项目储备。

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