房地产：插上升值翅膀 超越梦想一起飞

　　第一创业

　　苏明晅

　　2006年我国房地产市场继续调控风暴，诸多调控政策相继出台，我国房地产市场的调控全方面加强。其中加强中小户型供给的两个70%的限制将改变未来市场的供应格局。但总体而言调控只能抑制房价走势，难以逆转我国房价上涨趋势。

　　人民币升值对房地产市场及房地产股的影响明显，日本和台湾出现的本币升值、土地房产股票大涨的情况有可能在我国发生。我们预计2007年人民币汇率仍将继续升值，升值幅度在5%左右。07年人民币汇率仍可能成为推动地产股股价的巨大驱动力。

　　面对人民币升值、通货膨胀、外汇顺差和巨额

外汇储备，高企的储蓄率，流动性过剩的经济格局，我国目前正处于资产泡沫的形成期，07年我国将出现土地价格大涨、房地产价格跟涨，尤其是大

户型房价快涨的情况。二三线城市的房价将可能继续快速上涨。

　　房地产开发业的集中化格局已经确立，土地和资金资源越来越为规模品牌开发商所占领。2007年品牌开发商仍将保持30%以上的业绩增长。商业地产受益房价上涨和需求增长，07年将呈现租金上扬和资产增值，新会计准则的实施也值得期待。

　　07年房地产行业投资策略

　　06年是地产股沸腾的一年，人民币升值、房价上涨以及地产股良好的成长性使地产股备受追捧，地产股收益率高于大盘40个百分点。龙头地产股如万科、金地、招商地产、保利地产等投资价值得到广泛认同，估值水平得得以大幅提升。截至2006年11月23日，龙头地产股的平均07年动态市盈率水平已经达到17倍左右。

　　06年度房地产行业投资策略报告，我们提出房地产股将出现估值调整，龙头房地产股估值水平将大幅提升。06年房地产股的走势验证了我们的看法。我们认为目前房地产主要龙头公司的估值已经到达合理水平，但是我们认为07年地产还将是热门行业之一。主要依据：人民币升值还将继续，07年通货膨胀可能加快，地价将大涨，房价将跟涨，主要地产公司的业绩将保持很好的增长。所以07年在业绩增长推动和估值提升的双重作用下，以及市场热情的追捧下，我们认为房地产股仍可看好。

　　我们继续推荐龙头地产股，万科、招商地产、金地集团、保利地产等龙头公司市场地位确立，如果中国房地产泡沫形成趋势确立，那在泡沫形成的初期，他们将最大限度受惠。金融街、中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等持有优质商业地产的公司受益地价房价租金的上扬，不受宏观调控的影响，还有新会计准则实施的利好，可积极关注。

　　一些二线地产股的估值较低，基本面情况良好，也可看好。建议重点关注两类二线地产股，第一类是那些虽然规模较小，但是在区域内具有较强的市场地位的二线地产股，如栖霞建设、华发股份等，在区域市场的较强的竞争力能够使其具备抵抗宏观调控压力，获得持续增长。第二类是具有丰富的土地储备，而且由于这些土地储备获取时间较早，成本较低的二线地产股，这些公司未来三到四年的业绩已经有了充分的保障，如深振业、深长城、亿城股份、冠城大通、厦门国贸等，未来业绩的成长将对股价有强有力的支撑。另外，少数虽当前经营不佳，但是拥有质量较好的土地房产等低估资产，且经营有较为确定转好机会的三线房地产开发公司，如深物业等也可能存在一定的交易性机会。

　　万科： 中国最优秀的房地产开发公司

　　宏观调控给行业龙头带来更大机会，截至2006年三季度末，年内公司新增土地储备权益面积已经达到1053.5万平米。06年的扩张速度是近年来最快的一年，万科已经进入更新一轮的高速成长期。我们认为公司作为中国最优秀的房地产公司，具有非常好的长期投资价值，给予长期“买入”评级。

　　招商地产：招商局地产运作平台

　　公司是招商局(香港)集团旗下的核心企业和地产业务运作平台。“物流—地产”业务模式使公司拥有获得大量低价土地的先天优势，“开发＋租赁“业务模式使公司能够最大限度地开发土地的价值。06年公司发行可转债成功，为未来发展增加的资金支持。公司开发性物业发展迅速，拥有的租赁性物业质量极好，价值巨大。未来业绩成长性好，抗风险能力较强，给予长期“买入”评级。

　　金地集团：快速成长的“小万科”

　　公司素有小“万科”之称。公司市场化运作能力强，具有强有力的市场竞争力，具备优秀的产品开发能力，准确的市场判断能力和优秀的管理能力，能够在行业快速分化整合中迅速扩大规模。截至2006年11月，公司的土地储备面积达到746万平米，土地储备相当丰富。给予长期“买入”评级。

　　保利地产：保利集团地产运作平台，成长性良好

　　保利集团

房地产业务的运作平台。经过十几年的发展，尤其是过去三年的超常规飞速发展，公司已经成长成为一家大规模的全国性地产开发商，跻身全国一流开发商的行列，在A股上市公司中，规模仅次于万科。截至2006年11月，公司的土地储备已经达到1031万平米。公司未来五年的年均增长率预计将达到50%左右，成长性相当出色，给予长期“谨慎买入”评级。

　　冠城大通：市场低估的优质二线地产蓝筹

　　二线地产蓝筹，重点项目为北京太阳星城项目，地处北京黄金地段，项目优势突出，成本低廉，利润丰厚。公司目前正在进行定向增发，大股东将注入位于北京二环广渠门50万平米优质土地储备，此后预计大股东还将陆续注入优质资产。同时公司已经开始实施跨区域开发，目前已经进入湖南、桂林、福州和苏州等多个城市。公司未来三年业绩将有望以50%以上的速度增长。公司资产质量优，成长性好，给予长期“谨慎买入”评级。

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