房地产：奥运本币升值提升板块投资价值

　　杨兴风 天相投顾

　　1.我国房地产业现今发展的主要特点

　　1.1我国房地产业与宏观经济具有一定关联性

　　房地产的发展周期与国民经济的发展周期一样，也会经历从萧条到复苏的四个阶段。从图1可以看出，我国房地产业与宏观经济具有一定关联性，从88年到98年，商品房销售额增长率呈现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济发展速度的GDP增长率也呈现出周期性，虽然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波动步调基本上是一致的，只是有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于GDP的波动，这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性。

　　我国固定资产增长与房地产增长基本保持一致，只出现过两次交叉，98年是房地产增长开始快于固定资产的增长，而2005年开始变化，我们认为主要是受宏观调控对房地产投资的抑制作用，使增长率有所下降。

　　1.2需求比较旺盛

　　我国

商品房销售面积、销售额一直具有比较好的增长趋势，商品房销售均价也在不断上涨，只不过增长速度在2006年有所回落。

　　据统计，近5年来，国内商业地产投资以年均28.9%的速度增长，开工面积以年均28.4%的速度扩大，我国商业地产开发已进入高速发展期。

　　此外，之前出台的宏观调控措施目标多针对住宅，对商业地产的相关调控措施暂未出台，因此经济发展、城镇化的加速拉动需求以及伴随人民币升值预期为该类物业的高速发展提供了保证。相信商铺地产、购物中心地产、酒店地产、

写字楼等都将成为未来商业地产投资的亮点。

　　1.4行业发展周期有延长之势

　　一般认为，自1984年开始，房地产在我国经历了三个发展期和两个低落期。

　　从1984年到1988年，这是一个发展期；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996至1997年又是一个低落期,从历史上看,发展周期大约为五至七年.从1998年开始我国房地产业进入了一个比较平稳的发展期，尽管受国家宏观政策的调控，但受市场需求的影响，我国房地产投资及销售额增长率基本保持在15%以上的发展速度。

　　随着我国GDP和固定资产投资的持续增长，以及与金融业密不可分的关系，决定了房地产行业短期内大幅调整的可能性不大，依然会保持一个稳定的发展速度.但受系统风险的影响，诸如宏观政策包括从土地供给、项目开发、资金信贷方面对行业进行的调整和规范等，发展速度有可能减缓。

　　此外，从房地产市场上看，近两年国家从土地、信贷、规划等方面出台了种种宏观调控措施，以抑制房价的快速上涨，在行业整合的过程中，一批一线地产企业依靠其规模、品牌和管理在日渐激烈的行业竞争中抢得了先机。与此同时，具有区域优势，拥有大量土地但还未引起市场关注的二线地产企业具有极大的增值潜力。

　　2.奥运对房地产市场的影响

　　2.1历届奥运对当地房地产市场的影响

　　2.1.1对宏观经济影响概述

　　自1984年洛杉矶奥运会“奥运经济”的全面成功，开创了奥林匹克事业的里程碑，自此以后历届主办国都取得了巨大的经济利润，拉动了地区经济的增长，使奥运经济成为社会经济发展的新增长点。

　　2.1.2对各国房地产市场的影响

　　在奥运会的举办地，巴塞罗那和汉城都兴建了奥运村，现在这些地方已经完全发展成为新的市区中心。巴塞罗那从1988年至1991年间，住宅建筑量增长了23%，而同期饭店和写字楼的增长量则分别只有5%和12%，此外，1986年-1990年间，巴塞罗纳住宅价格增长了250%以上，但奥运会后巴塞罗纳房地产价格大幅下降。

　　亚特兰大亚特兰大主要利用已有的设施安排运动员的住宿，所以并没有在奥运村周围大量兴建住宅，而通过改善公共交通、商店配套设施和诸如公园和人行道等公共场所，亚特兰大市内的居住环境得到很大改善，前五年房价上涨了19%，而同期美国为13%。

　　此外，通常主办城市会改善主要的交通和电信基础设施，写字楼市场因此获得更直接的利益。例如，亚特兰大曾经花费了总额为10亿美元的资金以适应奥运会的需要，包括改进国际机场和兴建新的电信基础设施。亚特兰大目前是美国第二大通讯最发达城市，并因此吸引了大批技术公司。

　　从举办城市来看,亚特兰大房地产价格指数从1990年开始增速加快.由于亚特兰大市内居住环境的较大提高，奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。因为那里的房价虽然上涨了，可是与东北部或者西海岸的城市相比，价格仍然偏低。外来移民的不断进入，使得亚特兰大的房子轻易就能租售出去，使奥运上涨的房价并没有因为运动会的结束而落下来，中心区房地产表现出良性升值。

　　悉尼澳大利亚和新南威尔士州在2000年悉尼奥运会中获得了63亿美元的收益。赛前新南威尔士州GDP 增长最快。

　　自申办2000年奥运会成功以后，引发了房地产业的兴旺发达，蜂拥而来的投资者把房价不断推高，每年房价递增10%以上，在随后七八年的时间里，城市房价翻了一番。澳大利亚的GDP从1992年开始增速明显,在悉尼奥运会举办当年增速急剧下降,此后的增长速度较奥运前有所放缓.与之相对应的房地产市场也有类似情况出现。悉尼奥运会后的两年内，地产发展不景气，泡沫明显，随后澳大利亚政府根据实际情况进行调整规范，使其逐步走向健康发展。

　　雅典雅典奥运会的总支出超过了80亿欧元，是继1980年莫斯科奥运会后，支出最多的一届。由于相关建设工程不能按工期施工，后期为加快工程进度增加了额外支出，同时，安全保卫费用大幅增加。根据欧盟的统计，雅典奥运会的支出超出预算约18亿欧元，占希腊GDP的3.2%。

　　在房地产市场方面,雅典奥运会由于对基础设施的改造和建设，新建地铁沿线的住宅价格上涨了110%。此外，奥运会结束近两年来，希腊房地产市场整体还比较健康，泡沫成分较小，没有大起大落的情况发生，房价也基本稳定在当初的价位没变，主要是因为内需原动力持续性不足，对整个市场的进一步带动有限。

　　从以上可以看出，奥运会的举办给当地的房地产业都带来了发展的良机。主要体现在：

　　(1)能带动周边区域以及国家的GDP的增长，给房地产业的发展提供良好的宏观经济环境。

　　(2)对比赛场馆、运动员村的建造、修筑，对城市危旧房进行改造，对城市发展重新作出规划，从而增加了房地产投资，确保了一定时期市场的繁荣。

　　(3)由于城市基础设施的建设，相关配套的完善，使城市投资环境、居住环境得到改善，一方面增加投资活动，另一方面吸引了外来人口居住，增加了房地产的有效需求。

　　2.2

北京奥运的举办对我国房地产市场的影响据有关资料显示，为举办奥运会，北京将投入2800亿元人民币，其中有1800亿元用于基础设施建设，713亿元用于环境保护及治理污染，170亿元用于场馆建设，117亿元用于运营费用。这笔投资对于北京基础设施建设、改善产业结构有着重要作用，并会对扩大内需产生极大的效应，对增加就业机会、提高人们收入有直接影响。

　　从北京市自身的发展状况以及历届奥运会对当地的影响可以预计，由于北京奥运会的举办，会使大量的技术、资金、人才向城市凝聚，能保证北京房地产市场的强劲需求。因此，从整个行业的发展规律看,受供求关系的影响，伴随城镇化的推进，房价不可能立即下跌，奥运会后北京市房地产业发展的状况比较乐观。

　　此外，根据计划，北京奥运会除北京作为主赛场外，其余还有6个城市作为分会场，其中青岛承办帆船，香港承办马术，上海、天津、沈阳、秦皇岛四个城市承办足球外围赛。此次奥运会使上述城市的房地产市场在奥运经济的推动下受益。

　　3.汇率变化对房地产市场的影响

　　3.1各国汇率变化对房地产市场的影响分析

　　日本1990年-2006年汇率(美元对日元)变化与住宅价格指数之间相关系数为0.58，表现为正相关。特别是在1990年-1995年期间，日元升值了50%，年均10%左右，在大幅升值的情况下，房地产市场发展势头强劲。

　　美国比较特殊，汇率变化与住宅价格指数之间相关性为负相关，相关系数为-0.68，可能是由于美元的特殊地位有关。从1996年-2000年住房消费价格指数随着美元的升值而下降，但后来又随着美元的贬值而上升。

　　从各国的汇率变化与房地产之间关系来看，我们认为：

　　(1)汇率变化与住宅价格指数在大多数国家存在相关性，基本表现为正相关，即当本币升值的情况下，房地产价格上涨，当本币贬值的情况下，房价下跌。

　　(2)汇率小幅波动对房地产价格的影响有限，只有在一定时期内大幅变化的情况下才会引起房价明显变动。

　　(3)各国房地产价格对汇率变化的敏感程度不一，主要原因在于各国政治、经济发展状况不同，以及汇率机制不相同。

　　3.2汇率变化对我国房地产市场的影响

　　从我国来看，自2005年7月21日起，开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成了更富弹性的人民币汇率机制，变动幅度比较稳定。从态势看，人民币升值的速度是比较缓慢的，对外资热钱流入的积极性有一定打击，反过来对人民币升值压力形成一种缓解。

　　尽管变化幅度不大，人民币升值预期依然刺激了国外热钱进入，并大量持有不动产进行投机，来自商务部的统计显示，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.40%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。房地产业已经跃升为外商投资的第二大行业。除了投资金额增长之外，外管局的报告还强调外资房地产企业外债亦有加速增长的趋势。10月6日，中国国家外汇管理局发布中国国际收支报告中也指出，2006年上半年，外资房地产行业新借外债为17.35亿美元，同比增长203.32%。

　　今年1-10月全国房地产开发资金比去年同期增长了24.1%，利用外资比去年同期增长了39.2%，从全国来看，外资尽管所占开发资金比重不大，但增长速度较快，主要集中于北京、上海等房地产开发热点城市。

　　为加强和改进宏观调控，规范房地产市场外资准入和管理，抑制外资对我国房地产市场的投机行为，避免房价涨幅过快，国家建设部等六部委在今年7月发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，国家外汇管理局随后与建设部联合下发了相关配套措施，贯彻落实房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜，规范房地产项下跨境资本流动秩序。

　　综上所述，我国汇率变化对房地产市场的影响，从全国来看依然有限，但在北京、上海等城市的影响不容忽视，在这些城市中，房价涨幅与人民币升值幅度以及速度具有较强敏感性。

　　4.未来市场展望

　　4.1房价将稳定增长

　　未来住宅的有效供应量将减少。2004年实行招拍挂以来，政府一直没有间断过对房地产业的调控。2006年以来，政府又加大了调控力度，收紧“银根”、“地根”、限制外资炒房等等，提高了房地产企业的融资成本，使开发节奏大大放缓。因此，尽管目前房地产行业两个先行指标土地购置面积和土地开发面积保持平稳，但由于调控措施的进一步深入，力度进一步加大，未来住宅的有效供应量将减少。

　　4.2“十一五规划”为房地产未来景气奠定了基础“规划”指出：到2010年，我国人均GDP将达到19270元，城市化水平由43%提高到47%。根据世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800~4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000~8000美元时，房地产进入稳定快速增长期，当一国人均居住面积在达到30~35平方米之前(我国2005年底城镇人均居住面积为26.11平方米)，城镇居民将保持旺盛的居住需求。

　　更为重要的是：城市化水平提高4个百分点，那就意味着将有4200万农村人口进入城市，按照2005年城镇人均26.11平米房屋计算，将带来11亿平方米的需求，平均每年2.2亿平方米，旺盛的需求将是房地产景气的源动力。

　　4.3成交量不会大幅萎缩

　　房地产市场有不同的利益主体，政策无论如何都不会容许成交量大幅萎缩，一旦成交量萎缩，中央政府失去了税收、GDP增长的一个驱动力；地方政府失去的是政绩和财政收入；银行失去的是重要的客户和利润来源；购房者住房需求以及居住条件的改善迟迟得不到满足等。

　　从房地产需求的角度分析，哈佛住宅研究中心统计分析表明，人口统计数量及结构很大程度上决定房地产行业的发展周期。我国1962~1982年出生的人年龄在26~44岁之间，这一年龄段共有4.2亿人口，他们正处于购置新房和改善性换房两种需求都很高的阶段，这将进一步加快房地产业的发展。

　　我国一些重点城市和地区(主要是北京、上海等)的人均GDP已经是全国的4倍，在这些地区，房屋的买卖已经不仅仅是满足居住的需求，更重要的是作为一种保值和增值的工具，即投资的需求。

　　在人民币升值的大背景下，提高了房地产的投资价值。从其他国家发展的经验来看，汇率变化对一个国家的房价变化(主要的资产价值变化)是正相关的；从日本等本币升值过程中的经验来看，房地产业和航空业是本币升值的最大受益者。更为重要的是，由于经济实力的提升，人民币升值的预期是刚性的，这必将对房地产行业产生积极的影响。

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