长江证券研：奥运受益影响细算

　　奥运场馆项目对北京城建、天鸿宝业、北辰股份EPS的贡献分别为0.83、0.65、0.62元，将在2007至2010年实现

　　作者:本刊特约作者 钱锟/文

　　纵观举办奥运的几个城市，如汉城、悉尼及亚特兰大，在举办奥运会前后，房价都出现了不同程度的上涨，尽管我们认为奥运经济不是导致该地区房价上涨的唯一因素，但是却是提升城市吸引力，促动房地产市场繁荣的重要驱动力之一，我们认为举办奥运会也将会对北京的房地产市场产生积极影响。

　　促成城市格局变化

　　此次北京为举办2008年奥运会而新建和改建的30个体育场馆，在总体布局上呈“一个中心加三个区域”的格局，即“主中心区”、“西部中心区”、“大学中心区”和“北部风景旅游区”。由此北京产生了新的城市中心，而每个中心又有自己的功能定位(见图1)，奥运会的举办带来整个北京城市格局发生了重要的变化。

　　奥运前后房屋价格保持高速增长

　　奥运会对住宅市场有两方面的潜在影响。短期内，直接的影响表现为某些区位的租金和价格出现上涨；而长期则表现为新的中心区的出现和存量住宅的更新。

　　我们比较了汉城、悉尼以及亚特兰大举办奥运会前后房屋价格指数的变化情况，可以发现，三个城市房屋价格都出现了不同程度的上涨，其中，以悉尼房屋价格上涨最多，在2003年底达到了最高点，此后有所下降，但由于近两年来澳州经济发展强劲，移民大量涌入使房地产市场需求没有大量萎缩。因此，预计悉尼房市将逐步开始复苏，并逐渐恢复到

　　北京商品房房价从2003年初、即奥运会开幕前5年开始启动，时间基本与悉尼和亚特兰大相当，之后其商品房房价同比增速逐年加快，到2006年8月为止，同比增速已经达到了9.9%。

　　我们认为，一方面是奥运会场馆周边居住环境明显改善，奥运场馆周边地区的建设会使得这一区位价值得以提升。最典型的属奥运村周边地区，包括温榆河两岸。它会使得原来的城乡结合部升格为一个高档的功能区，如城市设施、文化设施、配套住宅等。另一方面奥运会对北京基础设施、交通设施(地铁、轻轨相关的区域)、环境绿化等有一个明显的改善，从而带动整个城市房地产价格的攀升。

　　从汉城、悉尼以及亚特兰大在奥运会前后商品房价格的表现，我们认为，北京的商品房在奥运会举办后仍将保持一个比较稳定的增长，这主要基于两个原因，一是奥运会的成功举办将带来北京第三产业的快速发展，从而带动整个城市GDP的提高，这是城市房地产市场蓬勃发展的主要原因；另一方面国内的工业化和城镇化仍在稳步推进，对商品房的需求仍然很旺盛。

　　在选择由此受益的房地产上市公司时，可以基于两条主线，一是由于开发项目位于奥运场馆附近，项目销售价格攀升较快，销售情况良好的公司，主要有北京城建、泛海建设、大龙地产，二是北京有较多的土地储备，奥运会带来的北京城市基础设施及环境的改善将惠及上市公司，主要有保利地产、冠城大通等。

　　提高城市整体竞争力，带动商业地产发展

　　前面我们分析了举办奥运会将提高和完善城市整体基础设施、交通设施、环境绿化的建设，同时也将拉动第三产业的发展，提高城市的GDP增速，这些都大大提高了城市整体的竞争力，从而能够吸引更多的机构购买和租赁写字楼，带动商业地产的发展。

　　从图5和图6中我们可以看到，在悉尼举办奥运会前7年，即1993年写字楼空置率达到高峰，同时租金价格也跌到谷底，但此后尽管写字楼供给增加，但需求大幅增长，造成空置率下降，租金价格开始回升，在举办奥运后仍然保持在高位。而亚特兰大，在奥运举办前后几年，经济高速增长，造成写字楼市场的繁荣，因此，我们认为尽管奥运会对市场繁荣的贡献难以孤立考虑，但是，奥运带来了对城市的关注，而这种关注促使城市商业地产蓬勃发展。

　　北京写字楼市场的启动时间要晚于住宅，到2004年初，随着甲级写字楼空置率的不断下降，租金和销售价格开始回升，其中销售价格的增长速度远远高于租金的增速，我们认为这一方面归咎于国内经济增速加快，另一方面全球低利率造成流动性过剩，资金需要寻找新的投资渠道，最后人民币的升值也在其中起了催化剂的作用。

　　我们认为未来的北京写字楼市场，售价将继续保持上升，而租金由于供给的大量增加，将保持在目前的水平上，但是顶级写字楼仍然较为稀缺，因此我们预计此类写字楼租金将继续小幅攀升。其中受益较大的是北京经营此类物业的两家房地产公司，即金融街和国贸。

　　承建场馆直接惠及开发商

　　此次奥运会场馆建设主要由北京的房地产开发商组建的项目公司承担，而政府考虑了开发商的利益，各个项目公司不单单只承建场馆建设，周边的附属设施，如奥运村、媒体村以及酒店、商业等公建也打包在各个场馆中，而北京近年来房价逐年上升，使得未来开发商在此类项目上将获得丰厚的回报，其中涉及上市公司的项目主要如表1。

　　北京城建：作为国家体育馆、奥运村和五棵松体育中心项目的投资方之一，这三个项目将为公司未来带来每股0.83元收益(按照增发后总股本)，而公司北苑家园临近奥林匹克公园，近年来价格不断攀升，公司目前在积极参与土地一级市场开发，为未来储备更多优质地块作准备，我们预测公司2006、2007、2008三年的EPS分别为0.21元、0.42元、0.73元，每年的复合增长率在50%以上。不过，前期公司股价已经有所表现。

　　天鸿宝业：公司也参与了奥运村项目的投资，权益比例为10%，这部分收益主要体现在2009、2010年。而其母公司天鸿集团已经与北京城市开发集团已经合并成立首开集团，天鸿集团和城开集团以及城开股份共计占有奥运村31%的权益，占五棵松体育中心项目10%的权益，我们认为随着未集团内部整合的明朗化，不排除天鸿宝业对此类项目权益增加的可能性，鉴于公司正处在整合之中，变数较多，我们建议投资者积极关注。

　　北辰股份：北辰历史上就是亚运会的主要承建商之一，经营了亚运会留下的酒店、公寓、写字楼、商业、会议中心等47万平方米的物业，而公司目前又介入到了奥运会场馆的建设中，主要有总建筑面积达53万平方米奥林匹克公园国家会议中心项目、媒体村以及北辰大厦项目，其中奥林匹克国家会议中心将包括27万平方米的会议、展览、商业及综合服务设施和26万平方米的酒店、写字楼、餐饮、娱乐等配套服务设施，将聘请国外一流的管理团队负责运营。我们预计公司2006、2007、2008年的EPS分别为0.09元、0.134元、0.23元，而奥运媒体村收益将体现在2009和2010年。

　　(作者为长江证券研究所研究员)