不为房地产泡沫吞噬 从谢国忠去职大摩谈起

　　□ 康 潜

　　对于房价及房价走势这一客观事物的预测，固然其中要包含对风险事件、时间和概率等因素的囊括，但毕竟数量分析仅仅是经济研究的一部分，而真正体现学者智慧的则是可以用计量模型检验的经济学直觉。

　　在国内地房地产发展问题上，谢国忠是为数不多能给人以启发的经济学家。谢国忠有关内地房地产泡沫和上海楼市的观点，在内地引发了很多讨论，但这些讨论大多数与谢国忠的观点并不在一个水平层面上。

　　当社会公众最需要经济学家以他们的良知和专业为社会服务的时候，无可讳言的事实是，国内并无甚多的经济学家能勇敢地站出来禀义直言，他们不仅徒增了此项整个社会的交易成本，也徒经(错过)了这段历史。

　　曾作为大摩“大牌”的谢国忠，日前揖别了大摩。但是，关于房地产泡沫的争论仍在热烈地进行中。

　　资金溢过需求

　　自从2002年年初以来，亚洲的中央银行所持有的自由兑换

外汇储备翻了一番，达到了2.2万亿美元。中国的基础货币投放迅速增加，从而使房地产价格处于螺旋式上升状态，也创造了巨大的房地产泡沫。

　　在这个判断出现此前不久，美国《纽约时报》也发表文章，报道中国主要大城市中出现的房屋空置率居高不下的状况。《纽约时报》称，在上海，有五分之一的高楼是没有人住的。更让美国记者不能理解的是，在上海和北京等大城市，中国人承受着跟美国一样高的房价，虽然中国目前的人均收入只有美国的四十分之一。

　　房地产的供给将严重超过需求。新房屋的供给量在以每年20-30%的速度增长着。而国人的家庭收入几乎不可能以类似的速度增长。因此，为了满足对房地产的需求，储蓄所占家庭财富的份额将不得不下降。伴随着存款增长率的放慢，银行用于抵押贷款或者对房地产开发项目的贷款资金将会随之减少。在一定程度上，房地产行业将面临资金不足的问题。因为房地产项目开发的时间大约需要三年，市场对供给过量的反应将会有一个时滞。当家庭需求随着储蓄份额的减少而放慢的时候，供给却在持续上涨。这两者的结合将导致房地产价格进入低迷时期。

　　有鉴于此，结论即出：由于中国未能及时提高利率以抑制房地产市场的投机之风，房地产市场的泡沫已经形成并且超出了政府有形之手可以调控的范围。房地产价格将在参与者普遍受益的幻觉中不断上升，直到后续资金无以为继时市场突然发生反转。

　　固然，利率低下、游资泛滥、楼价上涨是一个全球现象，但诚如一位学者所言，问题是目前国内的楼市尚未形成真正的梯级消费结构，实际购买能力可能也被高估。前几年的买房热中，国家和企业给予了大量的补贴，因此购买力被一次性地拔高，过去几十年被压抑的需求也出现一次性的释放。对于楼市而言，真正的考验是城市居民自有住房率大幅提高后，今后几年能否维持一个源源不断的、梯级型的本地购买力。

　　挟持GDP不归

　　相关权威资料显示：目前情况下，房地产投资已经占到了全社会固定资产投资的相当高的比例，在一些房地产投资旺盛的大城市，这一数字已经达到55%以上，成为拉动当地GDP增长的主要动力，而从土地出让中获取的收益也是各地政府最主要的财政来源。中国社科院一位学者直言：房地产已经成为挟持中国经济和地方经济的力量，迫使更多的社会资源投入到房地产业中，使其规模走上一条不断膨胀、扩张的不归路。

　　泡沫肯定将膨胀至破吗？出口下降定将引起国内房地产市场泡沫的全面破灭，一旦产能过剩将会导致固定投资下降，在其他板块没有追上的同时，中国经济增长将会放缓。

　　中国的产能过剩在钢铁和水泥行业表现得最为明显，而房地产业正是使用和消化这两种产品的最主要领域，可与此同时，房地产业在部分地区已经出现的泡沫又让这种拉动作用变得危险，谢国忠认为，“如果以这样的一个泡沫来支持经济增长，不可避免地又会造出另一批坏账”。

　　工业化和城镇化在推进着，据《中国农业统计资料》计算，2001年每天大约消失76个村落，2002年大约为每天消失40个村落，2003年大约为每天消失43个村落。平均测算，近三年来，每天平均大约有53个村落从中国大地上结束了它的生命。在城市，由于房价飙升与房地产公司的低税贡献带来的行业持续暴利，刺激着资本狂奔房地产行业。大量圈地本来就是房地产公司的秘密赢利武器。

　　从这几年房地产市场的情况来说，哪家企业能进入房地产市场，并不在于这家企业的实力(如财力、人力、企业的

竞争力等)，而在于这家企业能否拿到土地。在土地没有市场化而协议转让之前，企业拿到土地的能力就在于企业与政府权力的远近，就在于如何用金钱与政府权力进行交易。对此谢国忠早就断言：“土地政策”将成为政府调控的最大障碍。

　　树倒方好丈量

　　以上凡此种种的判断以及翔实的理据铺陈，大多出自谢国忠之口，已经和行将被客观印证的事实，也将顺势验证。

　　或许，正因为谢国忠本人受惠于独特的机缘，使之得以脱胎于中国的草根阶层进而又脱颖而出，成为全球知名的金融人士，使得他深知真话对于社会的重要性。俗语道：树倒方好丈量，谢国忠此番作别大摩之际，或许正是我们仔细评品谢国忠之时。

　　但愿，此番房地产市场的

宏观调控，能为房地产的真正市场化腾出空间。

　　最好的学校在长者脚下

　　相关资料显示，理工背景的谢国忠热衷于研究历史，许多经济现象都从历史与社会发展的背景去分析，所以，往往也提出与市场看法不尽相同的观点。

　　谢国忠自己认为他之所以多次预言正确，最重要的三元素是“理性、风险、历史观”。谢国忠认为，成功的人一定是理性的人，搞金融的人一定要理性，不从感性出发。另外，他习惯观察与分析时都先从负面或风险的角度切入，唯有先认知风险，进而掌控风险，才能累积财富。

　　据信，谢国忠曾经大量阅读了中西方古代与近代历史名著、传记，分析经济问题时都是先从国情出发，充分考虑历史、文化等因素对经济影响的结果。他认为，只有了解一个国家的历史、传统与文化，才能深切掌握一国经济面临的危机与可能的转机，因为任何事物的发展绝对跟人的动机有关。谢国忠的投资分析之所以在外资圈中独树一帜，是由于他拉大了历史的纵深。

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