武汉新兰德：地产股又被调控撞了一下腰

　　□ 武汉新兰德

　　《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》出台后，房地产股纷纷回调， G招商局(资讯 行情 论坛)、G万科(资讯 行情 论坛)A、保利地产、G金地均连续下跌，近期涨幅较大的北京地产股跌幅居前，但整体跌幅并不大。今年以来，地产股一次又一次地遭遇宏观调控的打压，但前几次调控政策并没有阻止房地产股上升的步伐，反而为投资者提供了逢低介入的良机，近期房地产行业一系列的调控政策不断出台后，特别是土地政策从源头切中房地产业的要害，房地产股不得不收缩上涨的步伐。

　　继7月份国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，及8月份《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行后，国家再次对土地使用进行调控，显示了房地产调控重点正转向行业的源头——土地供应上。本次明确要求：进一步明确土地管理和耕地保护责任，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地使用违法违规行为。本次调控有两个鲜明的特点：一是运用经济手段强化了对土地使用的调控，包括了提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准；及建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。新政将使土地使用成本有所提高，为房地产投资降温的意图非常明显。二是地方政府的卖地冲动受到扼制。作为预算外财政收入的一个重要来源，地方政府卖地的冲动一直存在，甚至蔓延到调控政策执行不力的程度。本次将土地收入纳入预算内收入，实现收支两条线后，地方政府卖地的冲动将得到有效遏制。

　　土地成本上升影响并不大

　　毫无疑问，土地调控的影响将会是长期的，短线对市场的影响主要表现在心理层面上，从中长线来看，土地政策收紧后势必造成土地供应减少，地价抬高，房地产开发成本将上升，如果房地产企业不能将成本向消费者转移，其盈利能力将减弱。虽然，土地价格是房地产企业成本中极其重要的一个方面，但不可否认的是由于公开招标并不完备，地产企业拿地成本总体上并不高，土地成本占房地产开发成本仅两成左右，所以土地价格略有上升对房地产企业的影响未必很大。

　　相反，资金的来源和财务费用才是房地产企业经营中的重头戏，有数据表明房地产企业的资金贷款高企，今年以来，房地产开发投资本年资金来源中的国内贷款高位反弹，并且显现出越涨越快的趋势。这一数字去年全年只是同比增长了21.4%，但今年1月至2月、1月至3月和1月至4月则分别比上年同期增长了44.1%、48.5%和44%，到1月至5月，贷款突破2000亿元，达2187.9亿元，同比增长42.9%。 整个上半年的房地产开发贷款总额更是让人吃惊，达到2743.33亿元，同比增长56.4%，增幅比去年全年高35个百分点。可以说，制约房地产开发企业发展速度的并不是土地，而是资金。如果信贷源头没有上紧发条，对房地产企业的影响还将有限。

　　地产股受益于

　　我国房地产业从计划体制下脱胎而出，取消计划分房后，房地产业才真正地成为一个支撑国民经济发展的大行业，应该说我国房地产业尚处于历史的起步阶段。当然，由于发展讯速，也不规范，出现了一系列的问题，如过分依赖信贷资金，金融风险压力大；更多的是通过行政手段取得开发用地，而不是市场化，导致不公平竞争等等。这一系列的不规范，正是一个新兴产业发展过程中出现的问题，房地产的调控也正是针对于此，因而不能对房地产业抱以过于悲观态度。

　　当然，土地调控政策对房地产股的影响还必需与人民币升值联系起来，在人民币近期迭创新高，加速升值趋势明显。人民币加速升值后，以人民币计量的大宗资产无疑会同时升值，其中当然是房地产资产受益最为明显，这在一定程度上冲减了调控对企业的影响。

　　因此，我们认为，调控只是为了规范行业的发展，也更有利于行业的有序发展，本次调控政策让取得土地使用权的过程将变得更规范，将使房地产行业的市场竞争更加市场化和有序化。房地产经过消化调控影响后，还将会再度昂起牛头，特别是优质地产股将还会保持高速增长，另外，通过资产注入方式转变成房地产上市公司的