地产类公司异军突起有原因 借调控手打整合牌

　　□ 本报记者 张歆 实习生 张胜男

　　近一段时期，两市大盘陷入盘整，但房地产上市公司却出人意料地扮演起领涨角色。房地产业“国六条”出台之初，市场对房地产上市公司的前景颇为忧心，但是经过冷静观察可以发现，宏观体调控为相关上市公司整合提供了极好的契机。

　　在35%自有资金这个高门槛面前，最头疼的当属一些中小开发商。对项目资金不到35%的开发商银行不会给予贷款。而自去年银行212号文下发后，信托方式融资也要求“四证齐全”，信托融资之路也不那么容易走；再说海外基金，更是“嫌贫爱富”，只对大型房地产企业青睐有加。因此，对于大多中小开发商来说，危机相当明显，整个行业面临重新洗牌。作为地产上市公司的领头羊，G万科A不仅宣布将大手笔募集资金42亿元，而且要与大股东华润集团强强联手也揭示了这一点。

　　融资渠道整合

　　目前，在境内注册的房企融资方式主要有以下四种：银行开发贷款、信托资金、

股票公开上市发行、与外资或国内大型集团合作开发。第一种方式因调控而变得不易。最新的统计资料显示，地产股权融资成为潮流。此外，公开上市成为房地产企业的首选，近期有世茂地产、绿城地产在香港上市，保利地产也将登陆A股市场。已经上市的企业则能通过定向增发而融资，除了G万科A，G栖霞、G阳光、G名流、G冠城、G国安、G华发、G福星、G泛海等公司也进行或正在筹备定向增发。

　　同是定向增发，各家招数却有不同。G栖霞、G福星等主要是为项目筹钱，目标直指基金等机构投资者；G天创、G国贸等是优先向大股东增发，筹集现金或者“收编”资产；G万科A在向大股东以及机构投资者定向增发的同时强调了大股东与上市公司“亲密握手”——G万科A拟向特定对象非公开发行数量不超过7亿股的A股股票，募集资金总额不超过42亿元，同时公司董事会还决定与华润集团有限公司及其关联公司共同投资开发房地产项目。

　　产品结构合理化

　　宏观调控政策对房屋面积、类型等提出了要求，其目的显然是引导地产企业合理设定产品结构(指房屋面积、物业类型等指标)。

　　G万科A董事长王石日前在“城市中低收入人群居住解决方案”颁奖会上透露，运作一年后，万科首个适合中低收入者居住的住宅试验品已确定落户广州，将于今年9月开工。他介绍，该住宅的定位是适合集体居住的新式宿舍，主要为改善城市外来工的居住条件。万科还将在上海、北京、深圳等城市开发同类型项目。

　　这恰恰表明，上市公司正在将关注的重点向更符合大众需求的方向调整。值得一提的是，G万科A昨日在公告中强调，非公开发行的募集资金主要用于开发住宅项目，而有关商业的项目则由大股东独自负责或者双方协议合作。

　　不仅是G万科A，其他上市公司在接受记者采访时也纷纷表示了未来将按照宏观调控政策精神调整产品结构的构想。

　　拿地成本降低

　　对于房地产上市公司来说，最主要的成本无疑就是土地成本。由于目前执行的是土地拍卖招标，因此，一个个“天价”相继产生。但是，趋于严格的宏观调控政策和融资渠道显然对一些自身实力弱，希望通过囤地增值的中小房地产商而言，颇为具有威慑力。

　　首先，盲目储备土地的情况将有所收敛，土地成本价格更加接近于真实；其次，没有了往日宽松的融资渠道，中小地产企业不得不拿出自己此前储备的土地卖钱，土地的供应将在一段时期内得到加强，实力雄厚的上市公司甚至于可以“捡一些便宜”或者拿到“稀缺位置的地块”。

　　武汉新兰德余凯表示，在宏观调控面前，投资者不妨重点关注现金流压力小、土地储备丰富的地产股。按折合百万元市值来看，万科的土地储备为600-700平方米、金地集团为930平方米、G栖霞为768平方米、G阳光为687平方米。

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