储地为王

　　中投证券研究所 李少明

　　主要观点

　　●　在全流通背景下，市场对上市公司的估值应当以重置价值来进行，在此背景下拥有丰富土地资源的上市公司重置价值就更高。当前不少房地产公司的估价严重偏低。

　　●　人民币升值预期不会轻易改变。

　　●　在牛市没有逆转之前，当前深圳和北京出台的以行政手段调控房地产市场的政策虽有利于市场的规范健康发展，但不会从根本上改变房地产市场趋势。

　　●　投资房地产

股票较投资房地产收益高。

　　G泛海：定向增发

　　加速房地产蓝筹进程

　　4月11日，G泛海(000046)董事会公告：向控股股东———泛海建设控股有限公司定向增发不超过4亿股，增发价格将不低于4.86元/股，以现金认购，G泛海将着手收购大股东泛海建设控股有限公司、二股东光彩事业投资集团有限公司所持有的北京泛海东风置业有限公司65%的股权，及其拥有的在北京东风乡1#、2#、3#地块的土地开发权。

　　定向增发后，G泛海的股东权益将增加19.4亿元，每股净资产将从3.338元(2005E)提升至4.143元，净值增长24%；股东权益将增至31.13亿元，股东权益比率将从27.3%提升至62.6%；总资产从18.5亿提升至49.7亿元，资产负债率将迅速从69%下降至37.4%。

　　当前控股股东和上市公司的土地储备建筑面积超过1200万平方米，上市公司定向增发后总股本为7.5亿股，与总股本39.5亿股的G万科A2005年年报披露的拥有的土地储备500多万建筑面积相比，G泛海每股土地储备是G万科A(G万科A计划在2006年土地储备建筑面积达到1000万平方米)的几倍，若按重估价值计算，G泛海目前的市价严重被低估。

　　安徽水利：独特的土地获取模式

　　打造区域性房地产龙头

　　安徽水利(600502)主营业务由单一的水利施工业转变为房地产开发和水利施工齐头并进。公司丰富的土地储备以及未来业绩的高增长，对应目前低廉的股价，公司存在价值重估的需要。

　　公司依赖水利施工独特的BT模式优势在安徽主要城市获取了近4000亩的优质土地储备，这种获取土地的优势在较长时期内具有强大的优势且难以复制。这4000亩地位于城市副中心区的湖区、河区等景观地带，具有良好升值潜力。预计未来公司还将增加近2000亩的土地储备，这样公司在建和储备土地将达到6000亩。从2006年开始，上述地块将陆续进入收获期，成为公司未来5-8年的主要利润来源。

　　此外，稳定的水利受益也能持续支持公司业绩增长，预计到2008年水利对公司的每股收益将达到0.30元/股。保守估计2006、2007年两年房地产开发将给公司带来0.26元/股和0.35元/股的净收益。加水利施工的收益，我们预计公司2006年EPS在0.50元/股。

　　公司股改10：3.2的对价高于市场预期，预计在5月底之前完成股改。当前总股本1.56亿股，股本小，每股净值产3.26元/股，公积金1.582元/股，有强烈的股本扩张需求。

　　G招商局：控股股东实力雄厚

　　土地储备称雄

　　G招商局(000024)持续发展的动力主要来源于雄厚的股东背景———集团公司，集团将上市公司作为房地产开发的旗舰。

　　招商局集团的产业定位为集中资源发展三大核心产业———交通运输、金融、房地产；集团2005年拥有总资产逾790亿港元，管理总资产逾7400亿港元。

　　集团公司可以以物流形式拿地，并承诺所有土地合理价格给公司开发，不需预先支付购置土地成本，可随时拿地。上市公司随时可以从集团公司中收购800万建筑面积的储备，招商局集团拥有丰富的土地储备集中在深圳、北京、上海、天津、重庆、广州、南京、苏州等全国各中心城市,获取发展用地316.4万平方米。

　　上市公司拥有的土地储备主要集中在深圳，在深圳可开发房地产用地越来越少的背景下，土地储备将为公司带来巨大增长潜力。

　　目前招商局地产拥有500多万的在建和储备建筑面积，加上随时可从集团公司处获取的800万建筑面积储备，公司的土地储备(1300万建筑面积)在房地产上市公司中是最多的。我们保守估计公司的RNAV净值重估价应超过20元/股。预计2006年公司的结算面积超过预期，为35万平米，EPS0.85元/股,净利润增长25%以上，2007年增长速度可望超过30%。