巨田证券：房地产业预期谨慎向好

　　巨田证券 刘强

　　一、业绩向好是市场走强的根本动力

　　地产股近半年集体走强几乎成为众地产企业2005年财务报告表现中最突出的集体预演。截至4月26日，房地产上市公司2005年A股市场已有44家地产公司公布业绩，其中30家净利 润有不同程度的增长，增幅在50%以上的有10家，44家公司共实现净利润47.95亿元，同比增长14.46%。平均主营业务收入为11.46亿元，同比增长3.37%，平均净利润则达到1.4亿元，同比增长了30.84%。主营收入增幅基本与上年同期持平。

　　二、各公司纷调投资策略

　　2005 年，国家对房地产的调控政策继续加强，部分上市地产公司随之对经营策略进行了调整，比较典型的做法就是减少土地购置，从而减少购买土地的现金支出。

　　从业绩增幅看，有实力的绩优公司和各地方的龙头企业的利润增长名列前茅，而业绩下滑的多是一些近几年重组、主业调整还未到位且融资渠道不畅又遭遇宏观调控的公司，这些公司今后两年的日子可能更难过。

　　三、未来预期谨慎向好

　　2005年的年报行情基本可以贯穿A股今年的主流。从目前地产公司业绩的先行指标来看，仍然有增长的潜力。A股市场44家地产公司年报中的存货净值和预收账款这两个先行指标中，同样可以看出增值潜力，目前，44家公司存货总额达到了800亿元，同比增长18.6%，预收账款188.8亿元，同比增长30.74%，

　　从去年业绩和各地产公司公布的发展战略来看，加速拿地和多元化经营正在成为一种趋势，包括G招商局(资讯 行情 论坛)(000024)在内地产企业纷纷谋求地产开发之外的物业经营业务。

　　但当前需重点注意房地产市场有可能加强调控力度。除了人民币升值预期带来的巨大投资心理优势外，目前国内人均GDP的增长也是促成地产股看好的重要原因。但全国房地产行业在2006年一季度市场表现令人略感不安：北京、深圳、广州为中心的两大区域的房地产价格涨幅过快，价格和资产泡沫在加快积累，而以上海为中心的长三角市场也有一定程度的趋稳迹象，按照这样的状态发展，2006年房地产价格涨幅将超过2005年，这非但不能达到政府平稳房价的目的，而且由于房价的过高带来的贫富差距问题将更加严重，基于此，国家必将出台更严厉的调控政策来抑制房地产价格快速上涨，因此，2006年中期业绩因行业增长惯性虽有保障，但两极分化现象将呈现。

　　但无论出怎样的调控政策，龙头房地产公司近两年业绩大幅度增长仍是比较确定的，所以回调时候是比较好的吸筹时机，建议关注受政策调控影响较小，产业结构布局合理，未来两、三年公司利润有保障，具有长期投资价值的绩优公司，如万科(资讯 行情 论坛)(000002)、招商局、金融街(资讯 行情 论坛)(000402)和深振业(资讯 行情 论坛)(000006)等公司。对于二线房地产公司，由于其概念性较强或者价值没有被清楚的计算，所以炒作的空间较大，我们建议关注其中有比较明确业绩支撑的

股票，而对有较多土地储备的公司，应正确计算出其价值后给予一定程度的折让，以反映这些公司在公司治理、未来发展、融资等方面不确定性较大带来的风险。

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