新会计准则带来地产股新契机

　　□巨田证券　刘强

　　随着大盘在上冲1300点关键点位后巨幅震荡，个股行情将分化。房地产板块从去年年底启动后，一直表现比较平稳，G万科(资讯 行情 论坛)A、G深振业(资讯 行情 论坛)、金融街(资讯 行情 论坛)等个股表现都相对出色，天房发展(资讯 行情 论坛)、名流置业(资讯 行情 论坛)等二线地产概念类个股股价短线走势也显著强于同期股指。尽管昨日该板块也随 大盘出现调整，但我们认为，在市场环境回暖的背景下，房地产板块仍会相应拓展涨升空间。

　　房地产板块值得持续关注是由许多因素决定的。除了

人民币升值、业绩增长与行业平稳等预期以外，近期颁布的会计制度也将对房地产上市公司的财务影响比较正面。今年开始实施的香港新会计准则对在香港上市的房地产公司带来了正面影响，也在二级市场有积极良好的反应。内地在近期正式公布并将于2007年实施的会计新准则也将极大改变财务报表数据。按照新的会计准则，跌价准备从2007年开始计提后不能冲回，只能在处置相关资产后，再进行会计处理。因此，往年可能靠项目结算安排隐藏利润的房地产公司有可能在2006年转回部分跌价准备，极大影响当期净利润。另一方面，投资性房地产国际会计准则实施后，会使投资性房地产公允价值的变动将被确认为损益，这对于投资性地产较大的公司来说，其资产数倍于账面的溢价，将会在2007年确认为账面收益，重估升值立即显现。　

　　此外，由于A股市场与H股市场的联动加强，H股市场中地产股的持续走强也将带来良好的比价效应。统计数字显示，首创置业(资讯 行情 论坛)、上海置业(资讯 行情 论坛)、北京北辰与华润置地(资讯 行情 论坛)等H股地产股在去年下半年的行情中，其股价平均累计涨幅超过40%。如果考虑了合理股改对价预期之后，国内A股的估值吸引力已经显现。按2月10日的收盘价计算，G万科、G招商局(资讯 行情 论坛)(资讯 行情 论坛)、金地集团(资讯 行情 论坛)、G深振业在内的A股具有代表性地产股的平均市盈率为14.73倍，2006年动态市盈率为8-10倍，而同期香港房地产公司与在港上市的内地房地产公司市盈率和动态市盈率已经分别为21.45、16.89和25.38、20.89倍。以公司治理风险来看，受到国有和流通股股东双重监控的万科、金地集团的风险要低于国企和民营背景的公司，因此应该享有更高的估值水平。因此，在沪深股市开放程度不断提高的情况下，将有望刺激沪深两市地产股进一步走强。

　　总之，由于房地产区域性亮点不时出现，比如说去年以来深圳房地产股升势凌厉，北京及环渤海经济带的房价也节节盘升，今年包括广州以及一些二级城市房价也涨势喜人，这都有利于当地的房地产上市公司净利润增长。巧合的是，此类地区的房地产上市公司恰好是A股市场房地产指数(资讯 行情 论坛)的重要组成部分。这也意味着在今年的房地产股投资中，一是需要关注房地产市场走势稳健地区、以非高档住宅项目为主的目前土地储备丰富，项目建设如期进行的区域性龙头上市公司；二是关注因房地产行业会计新准则调整而出现“资产重估增值”和利润回转机会的公司。