房地产业：可能引发政策不确定性

　　华夏证券研究所 张燕

　　行业评级:中性操作建议:短期适当关注万科、金地集团、招商地产、华侨城和金融街等地产股，长期注意政策风险。

　　本次人民币升值幅度小于市场预期，同时又实施了允许小幅浮动的汇率机制，因此， 在今后一段时间内，人民币币值存在着持续上升的预期。这就会促使一些境外资金为博取人民币升值的收益而加速流入中国，房地产业是其重要投资方向之一。

　　增加地产需求提高企业收入

　　今年二季度以来，随着对房地产宏观调控政策的不断推行，在国内各地的住宅市场上，都出现了持币待购的现象，房价也由于供求关系的改变，出现了滞涨和小幅下跌的现象。人民币在这种情况下小幅升值并同时保持升值预期所带来的需求增加，可能会改变这种局面，使房价再度上涨。因此，从较短的时期来看，升值对房地产行业和企业来说是一个正面的影响。

　　关注部分地产股

　　今年上半年，在宏观调控政策的打击下，出于对地产股业绩可能下滑的担心，地产股被资金抛弃。而人民币升值及其趋势改变了这种不好的预期，地产股将因此走出被全面抛弃的阴影，一些业绩优良地产股有望走出较好的上涨行情。

　　我们可以关注经营规模较大、土地储备充足、业绩具有增长潜力的公司，如万科和金地集团；同时，一些经营地点位于珠江三角洲、环渤海地区和其他非热点城市的受本次调控影响较小的上市地产公司，由于业绩波动的风险相对较小，也应引起关注，如招商地产、华侨城和金融街等。

　　中期可能引发政策压力

　　今年上半年，由于抑制需求的房地产政策来势凶猛，众多地产商为此进行了放慢开发速度、停止土地购置等经营策略上的调整，在今后一段时间内，供给不会有效增加。在供给无法扩大的情况下，人民币升值预期带来的需求增加将会推高房价，这似乎有悖于对房地产的政策指引。如果因此引发房价的再次大幅上涨，不排除有进一步抑制需求的政策出台。

　　由于日元升值期间造成的日本地价大幅上涨给之后的日本经济带来了极大的冲击，所以中国政府一定会吸取其中的教训，采取措施稳定房价和地价。因而从中期来看，如果在人民币持续升值的过程中，伴随房价的持续快速上涨，则政策再度运用经济或行政手段调节房地产行业的可能性会加大。

　　房地产行业受政策影响很大，国内的房地产周期基本上都属于政策周期。因此，如果再度面临政策压力，将会对行业和企业形成较大打击。今后几年中国经济的增长并不乐观，这也使得与经济发展高度相关的房地产行业后期的不确定性增加。

　　资料链接

　　申银万国陈昱新、刘浩、金泽斐:本币升值与房地产价格同步上涨是高概率事件，持续升值预期对房地产价格构成长期利好，将行业短期评级由“中性”调高到“增持”。并维持万科、金融街“买入”评级；调高金地集团、浦东金桥、天房发展投资评级至“增持”；维持福星科技、益民百货、新世界、友谊股份的“增持”评级。

　　中金公司:人民币升值对A股地产类公司的直接影响较小，而B股和H股地产类公司将直接受益于资产增值和货币增值，受益幅度基本上略大于升值幅度。

　　中信证券王德勇:受益最大的公司是物业持有型公司，能享受房价长期上涨带来的利好，这类公司包括金融街、招商地产、小商品城、华侨城等。(燕)