城市内河沿线土地价值提升最快

　　周宏 李谦

　　2005年7月8日，“反思城市地理———暨城市规划东西融合趋势研讨会”在昆玉河的一艘游船上举行。

　　中国人民大学法律社会学研究所所长、社会学家周孝正，清华大学建筑学院副教授周 榕，中国社科院城市发展与环境研究中心副研究员黄顺江，华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司总经理李忠，五合国际副总经理严涛，北京亿城地产总裁鄂俊宇等多位行业专家、知名学者参加了此次研讨，与会专家从人本的角度就城市地理的变迁、城市规划的东西融合以及在城市地理的发展趋势和属性下不动产的终极价值形态等作了深入的对话与交流。

　　“城市地理”是地理与制度、经济、文化多位交错下衍生的一个综合范畴，本次研讨会将“城市地理”概念圈定在其动态变迁或者城市化格局的背景下，并试图在这种以人的价值需求为本源的城市进化中，讨论、思辨出不动产的终极价值形态。

　　面对现实条件下的中国城市地理，与会专家普遍认为，中国对城市地理的关注起步较晚，其研究的重点也一直偏重于城市化、城市体系、城市与区域规划等宏观话题，而涉关城市地理与人、与市场价值的关联等实用性社会话题研究才刚起步。探究城市地理，首先就要反思与人的关系。城市是因人而存在的，城市也正是依据人的需求而进化的，城市地理的推演反映了群体的人在不同客观物质条件下的价值需求。在人类城市的地理改变中，即便是西方的分权政体理念下的城市多元化布局与中国权力本位下的单一中心布局多么的差异，在推动城市地理进化的力量上毕竟一致，几乎所有的城市都具备了本质上的共性———正是人对资源的占有本能，成为了推动城市地理进化的原动力。

　　专家的意见进一步指出：对稀缺资源或者优势资源的不断追逐是人生存与发展的根本性诉求，我们的城市地理正是在这种诉求下不断优化。这似乎类似于达尔文的物竞天择论，北京的城市地理不同于西方分权理念及政体下的城市，中国从大禹承天的《洪范九畴》就讲“建用皇极”(皇者，大也；极者，即中心)，我们在建国初期确立的以权力为中心的城市格局也没有摆脱传统中国式的一元化思维，但是在市场经济与现代化进程中，在依人的需求对资源重新配置后，北京不可避免地被多中心化了，某些地区表现出商务或商业中心性，某些地区则表现出了文化的特征，这也暗合了西方的城市地理发展趋势。

　　那么，究竟什么样的城市格局发展是东西方不同城市地理变迁下的终端形态？专家最后明确指出：同样作为历史文化名城，北京最具稀缺价值的土地表征，与伦敦、巴黎较为相似。解构北京与上述城市的地理变迁，与会专家指出世界上所有的历史文化名城城市内河沿线及学院区土地是最富价值的也是价值提升速度最快的。就像现在伦敦的泰晤士河沿岸区域及坐落其间的牛津与剑桥所形成的学院区，巴黎的塞纳河及其形成的以左岸为标志的文化精神及其商业价值，伦敦的泰晤士河区与巴黎的塞纳河区已然成为城市文明和城市经济发展的示范区域，并以其所提供的生活状态而成为以人为本的角度下世界城市发展史上的重要典范。北京的万柳区域，由于同时拥有昆玉河水脉与学院区，加之天然独成的“三山五园”历史文化遗产区，它与伦敦、巴黎、纽约等城市的优势土地资源有过之而无不及，今天北大与清华的龙舟竞渡，俨然就是剑桥与牛津皮划艇赛的中国版本。

　　与会专家之一、北京亿城地产总裁鄂俊宇先生最后指出：作为开发商，一个重要因素就是对土地价值的尊重。他从经济学角度讲资源尤其是土地资源的约束性，并以亿城地产在万柳地区开发的城市别墅项目万城华府来示例如何整合多重优化的稀缺资源，以及这种资源整合对于城市发展的意义，进而以发展中的实例印证了来自于专家和市场对于城市地理条件下土地价值的认同。

　　本次论坛立足于北京的城市地理现状，从以人为本和人文需求的角度，通过与西方城市的比较分析指出：城市内河作为城市中重要的自然元素，及其对于体现“自然与人”关系的人文需求的满足而成为决定城市地理格局和不动产价值的重要标准，而其间象征自由人文精神的大学区域，更是对于这种价值标准的升华，从而提示了我们对于城市发展及稀缺土地资源的珍稀、尊重与合理利用。