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房产新政为房地产公司带来致命打击，暴利逐渐远去，实力不强且运作不规范的公司将面临绩差亏损，但位居泡沫不明显地区或拥有巨额预收帐款的公司不仅中期业绩预增数倍，连股价也逆市走强——
□ 本报记者 赵学毅
近来房地产行业是宏观政策调控的重点，尤其是上海等房地产价格涨幅较大的区域更是出台一系列针对房地产行业的新政策。作为地产风暴中心的上海房地产上市公司更能体现出宏观调控所带来的盈利压力。但是有一点值得注意，拥有巨额应收帐款的公司似乎运筹帷幄，七部委房地产新政对其影响也比较微弱。
新政洗牌房产公司
自七部委新政公布以来，我国各地的房价走势各不相同，上海均价下降了1426元／平方米，北京房价则不降反升。房地产新政对房地产公司打击是致命的，其中在上海开发项目的房地产公司受到的影响最大，很多实力不强且运作不规范的都要变成绩差亏损的“垃圾”。
自5月11日至6月3日，房地产公司股价平均下跌11.25%。业内人士认为，内地房地产公司可能会效仿前几年股价跌到一定程度时的香港股市，在大股东认为股价被严重低估，或通过股市融资越来越困难的情况下，上市房企会通过重组或转型退市。可能会利用在房地产市场累积起来的资金，将主营业务转投到其他行业。据悉，美国的上市公司中几乎没有房地产公司，而香港上世纪90年代上市公司中有20%主营房地产，到2003年大量香港地产公司开始退市。根据房地产公司的特殊性质，公司融资更适合通过债券或房地产信托而非股市来实现，所以一些房地产股票可能会通过重组或转型纷纷退市，未来房地产行业会进一步市场化、规模化、专业化及金融化。可见，房地产行业的发展模式正在变革，部分房地产上市公司会因为宏观调控而出现业绩下滑甚至退出房地产开发的行列，但也有一部分房地产上市公司得益于成本控制得力以及较为明确的经营思路而在房地产调整中脱颖而出。
房价决定公司预期
对上市公司来说，房价涨速下降导致资产周转率下降，从而业绩增长下降。泡沫较严重地区的公司受影响最大，特别是长三角地区业务比例较大的公司受影响更大，包括万科、金地集团、栖霞建设等。泡沫不明显，且存在明显短缺地区上市公司仍有望维持较高增长，短缺较明显的北京及深圳两地，未来房价仍将保持较快上涨速度，对这两个地区的公司来说，仍然可以保持较高的毛利水平及较快销售速度。其中包括招商地产、亿城股份、阳光股份等。
从中期业绩预告情况来看，14家房地产公司纷纷预增，占房地产公司总数的15.38%，占上市公司预增总家数的14.89%；另有深振业A、深长城A、莱茵置业、浙江广厦等7家房地产公司扭亏为盈。这些公司大体分两大阵营，一种是以万科A、金地集团等为代表的具有品牌效应的上市公司，品牌决定着他们的自主增长能力以及抗行业周期的能力。一种是具有多元化经营思路的上市公司，或者拥有庞大的土地储备，可以利用其他业务的现金流继续开发土地，或者其他业务能够维持着目前的增长路径，如金融街等。这些预增公司不乏是因为预售房屋增加回笼资金所致。总起来看，除一些大牌公司外，中期业绩预增或扭亏的房地产公司大都集中在北京及深圳等明显短缺地区，房价的四平八稳似乎就是为了应对新政“组合拳”。
业内人士认为，这些品牌房地产公司基本都有丰富的土地储备，实力比较雄厚，会在本次宏观调控中把业务做大做强；泡沫不明显地区的房地产公司房价仍将较快上涨，也为公司未来业绩带来一定的增长空间。从市场表现看，这些资质优良的公司的确得到了市场的“宽容”，股票价格并没有因为大盘的连续深跌而下挫，不仅跑赢了大盘，还表现得相当稳定。如中期业绩预增超过5倍的北京城建，4月份来股价上涨16.87%。
预收款倍受瞩目
对房地产企业的分析有其特殊性，主要要看项目完工交付日期和预收帐款两个重要数据，因为房地产大多采用提前预售房屋形式回笼资金，在报表上形成预收帐款，但预收帐款不能马上计入主营收入，根据有关会计政策，必须到房屋修建完毕并交付户主后方可结转入主营收入。这样，拥有巨额应收帐款的公司未来将有业绩的爆发期。
尽管国家从3至5月开始加大房地产行业调控力度，但受益于上年已售未结算项目、第一季度业绩和第二季度结算项目盈利纷纷增长，行业内主要上市公司纷纷发布上半年业绩预增公告。万科A2004年实现净利润8.78亿元，预收账款占销售收入的28.26%，于4月25日公告称，良好的销售状况和对第二季度良好的销售预期，以及部分2004年末已售未竣工资源预计于年中竣工结算，再加上可结算项目的盈利水平增长，公司预计上半年净利润同比增长150-200%。中华企业预收账款占销售收入的56.6%，2005年第一季度公司业绩大幅增长，第二季度，公司投资主建的静安中华大厦进入销售结转期，因此，2005年1-6月公司主营业务收入和主营业务利润将同比大幅增长，净利润增幅预计在200%以上。世茂股份在2005年一季度报告中披露，公司开发的福州世茂外滩花园项目1、4号楼公寓楼可望于第二季度交付使用，该项目截止报告期末已累计完成商品房预售合同额4.65亿元；南京世茂滨江新城项目综合商办楼已经交付使用，该项目截止报告期末已累计完成商品房预售合同金额4.18亿元。公司2004年预收账款占销售收入的46.06%，并预计公司近两年的经营业绩仍可保持快速增长。
据本报统计，预收账款占销售收入比例较大的公司还有陆家嘴(76.73%)、浦东金桥(55.65%)、阳光股份(37.07%)、广汇股份(35.93%)、金地集团(32.52%)等。
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