香樟花园在建中被抵押三次 折射覃辉3年贷款链

　　本报记者 汪恭彬 师琰 上海报道

　　江宁路219号，一栋落寞的24层大楼，与铁门外的喧嚣世界形成了鲜明对比。

　　这里是香樟花园，星美传媒董事长覃辉在上海的一处地产，从2004年5月22日到12月22日的7个月里(注：按照贷款核准日期)，该栋大厦为覃辉换来了共计37360万元的银行贷款。

　　香樟花园的命运，从一个侧面折射了覃辉2002年以来的资金链生态。

　　香樟花园来龙去脉

　　这还是一栋未完工的楼。

　　2005年4月25日。铁门后的院子里仍是一片工地景象。裙楼的玻璃幕墙后，杂乱堆放着建筑装饰材料。覃辉曾经试图将这里打造成“集商住、旅游为一体的高档商务楼”，但现在看来显然变数颇多。

　　大厦二楼场地空旷，只有一排简陋的办公室，大厦惟一的入住者——上海久盛投资有限公司就在这里办公。按照产权登记信息，久盛是这栋大厦的产权所有者。

　　久盛的办公室基本上都锁着门，透过窗户望进去，只有三四间看上去像是近期还使用过。一个人从办公室里走出来，他脚下的地面积满灰尘。“负责人都不在，”他说，“公司没钱早就停工了，而且已经转让给一家香港公司，我只是看守一下，防止小偷上去。”

　　负责大厦装修工程的浙江舜杰建筑集团股份有限公司一位员工称，项目在2004年5、6月份就已停工，当时外立面装饰已完成，大厦内部装修完成了1／3。停工的原因很简单——久盛拖欠了六七千万元工程款。“我们只好天天在这里等着，催他们还。”这位员工站在门房的小窗口后说。

　　香樟花园可谓命运多舛，这处房产原本由两栋24层商办楼构成，开发商是上海三利房地产有限公司和上海公房实业有限公司，因项目建设过程中资金匮乏，开发商1995年便将其中一栋大厦按单元售予私人业主，另一栋虽主体结构1998年3月已完成工程验收，却被迫一直停工。2002年，覃辉看中该烂尾楼，遂于当年5月以卓京投资名义与开发商签订转让协议，拟以4900元／平方米购买该栋大厦全部产权，作价18160万元。

　　而久盛似乎就是专为香樟而生。2002年9月25日，覃辉联合孙立军在上海成立上海久盛投资有限公司，注册资本3500万元，其中覃辉出资2800万元，孙立军出资700万元，企业法定代表人为孙立军(孙的名字曾多次在覃辉旗下资产——长丰通信(资讯 行情 论坛)等股东名单中出现)。

　　交易很快完成。当年11月11日，久盛取得土地证。12月1日，久盛委托上海兴中会计事务所评估，评估总价为1.95亿元，每平方米单价上升到5261.67元。

　　卓京投资以1.95亿元总价买下该栋总建筑面积37060.43平方米的大厦，并以该大厦所有权对久盛以实物注资1.95亿元，成为占注册资本85%的新股东。当天，久盛增资到2.3亿元。

　　2003年，浙江舜杰受久盛委托开工续建。仅仅两个月后，因欠款未付，浙江舜杰停工；与此同时，覃辉正在香港与中策集团(行情 论坛)(0235.HK)紧锣密鼓谈判，6月，双方签订买卖合同，中策集团以总价4.5亿元接盘并当即支付5000万元定金。

　　三次抵押与一次出售

　　但发展到后来，覃辉与中策集团的这笔交易并未能做实。原因就出在贷款问题上。“因为重复抵押，久盛一直办不出转让手续。”江苏舜杰的一位知情人士称。

　　按照当初与原开发商的协议，卓京投资需于2003年5月付清全部转让款项。

　　拿到香樟产权后不到3个月(2003年2月18日)，久盛就以该处房产作抵押，获得了一笔与房产总价接近的贷款额度——1.7亿元3年期授信额度，不过，久盛并未动用该授信额度，直到2004年5月22日。

　　当天，中国建设银行北京朝阳支行核准以香樟花园在建房屋抵押，向久盛提供1.7亿元贷款。三天后，5月25日，中国民生银行(资讯 行情 论坛)核准将该在建工程再次抵押，久盛再获1.7亿元。

　　这个时候，江苏舜杰已经开始因被拖欠工程款而决定停工。而久盛与中策集团之间的收购谈判，据一位参与交易的中介机构称，从年初就开始了。

　　6月16日，久盛与中策集团旗下万广控股有限公司签署收购协议。

　　中策集团在当年9月发布的一份公告中称，根据该合同，万广将收购香樟花园，包括一个两层地下停车场及一座24层大厦，土地面积5493.50平米，楼宇总建筑面积3.7万平米。

　　根据戴得梁行有限公司当时估算，香樟花园价值5亿元，久盛与中策方面共同协商作价4.5亿元，分三次付清：签署协议当日支付5000万元；完成收购事项之日或之前，支付3.8亿元；余下2000万元在产权交付3日内支付。

　　由于当时香樟花园已附有3.4亿元抵押贷款，久盛方面承诺，在转让产权之前，解除该两项抵押，万广接手时将不附带任何产权负担。

　　这笔交易对中策集团而言看起来很划算。除了有大约5000万元的折让，久盛甚至还承诺“须促使万广获得由中国银行授出之贷款，并以交易房产作抵押，还款期不少于3年，年息率不高于贷款发放日所报之银行贷款利率之110%”。

　　中策声明，收购须支付的第二笔款项3.8亿元，要待获得上述贷款时方才支付。而5000万元定金，由一家欠中策钱的公司Apex QualitypuorgLimited来抵偿。事实上，中策方面真正需要动用内部资金支付的只有最后一笔2000万元。

　　不过，记者未能就此事联络上中策集团大股东陈国强，亦未能就此项交易目前进展情况获得对方确认。在这之前，记者曾联络星美一高层，该人士确认交易已受阻。

　　值得注意的是，在做两次银行抵押之前，卓京投资和覃辉本人已从久盛抽身而退，所持股权以低价转让。

　　2003年4月30日，卓京投资召开全体股东大会，决定撤回对上海久盛的1.95亿元投资，并悉数转让。同时称，自2003年5月1日起，卓京将不再承担上海久盛对外一切债权债务。

　　6月1日，卓京投资将1.95亿元股本金以211.2万元一次性转让给李宝成40%，占久盛34%；以158.4万元一次性转让给李起明，占久盛25.5%；以158.4万元一次性转让给张庆先30%，占久盛25.5%；覃辉则将2800万元股本金以36万元分别转让给马友斌和丁海各50%，占久盛6%；原股东孙立军股本维持不变，仍是700万元，占3%。

　　当月，上海久盛变更法定代表人，由原与覃合伙入资的孙立军变更为李宝成。

　　2004年12月22日——与中策的交易尚未完成之时——香樟花园被第三次抵押。民生银行继续提供了1.4亿元贷款。不过，在此次抵押中，民生银行显得较为慎重，其中香樟花园仅提供3360万元担保，剩下的1亿余贷款，是由星美传媒集团的中国多媒体新干线3.2万公里光纤作为抵押担保。

　　就这样，一处在建楼宇，在7个月内竟被重复抵押三次。而记者采访的一位律师认为，只要银行当初认可，这种抵押就是有法律效力的。

　　问题是，目前卓京系还会有第四次抵押吗？戴德梁行一位人士透露，目前有客户委托，正在对香樟花园重新估值。

　　当初为中策做收购评估的也是戴德梁行，按照2004年4月为基准日评估，整栋大厦评估值为5亿元。一年过去，戴德梁行的一位评估师表示，目前该大厦整体评估价可达到6.5亿元。

　　负责香樟花园内另一栋大厦物业管理的上海凯迪克大厦有限公司人员称，若以每套单元计，该处物业售价目前可达2.5万元／平方米。

　　以6.5亿元计算，若按7成可抵押，香樟花园累计只能贷款4.5亿元左右，目前已获取三笔抵押贷款共3.74亿元，目前仅剩8000万元的空间。

　　而根据上海市静安工商分局提供的资料，截至2004年12月31日，上海久盛的短期借款有3000万元，长期借款有4.48亿元。

　　一个疑点是：覃辉为香樟花园支付的基本投资包括1.95亿元收购款和3000万元工程款，共计2.25亿元，与累计贷款3.74亿元相抵，尚余1.49亿元现金流。这1.49亿元现金都投到哪里去了，仍值得追问。

　　对于香樟花园之事宜，卓京系现今掌门人覃宏在4月25日接受本报记者访问时表示并不知情，并称，覃辉事件之后，公司继续运转，而近日星美更有新片开机。至于有关覃辉已获保释的传言，覃宏表示未置可否，并未有任何兴奋或其他表情。