龙头股新鸿基和恒隆颁布业绩 香港地产曙光毕现

　　它的活跃激发香港这个拥挤而流动的城市充满阳光，它的居民的脸上，有了8年来少见的笑容

　　本报特约撰稿 徐迅

　　香港市场的热闹源于无穷无尽的动力，每年3月都会掀起新一轮投资热潮，因为香港的 经济命脉——地产业大佬们都要打开账册，宣布半年来的业绩，该送多少股息，还要说说现在香港地产市场的问题，这很关键——他们的态度和观点决定了下半年，买楼会不会涨？市场会有多少新楼盘？当然还有股票的增值空间。

　　2005年3月3日，地产股业绩公布潮揭幕，龙头地产股新鸿基地产(行情 论坛)(0016.HK)，以及中型地产股恒隆集团(行情 论坛)(010.HK)和同系恒隆地产(行情 论坛)(0101.HK)三只地产股同日公布2004至2005年度中期业绩。业界说这些大佬们都喜欢好意头：3月3，预示不停的升啊升。

　　市场的风向标大行的预期角力

　　早在2月底，就有市场分析报告见诸报刊，评说今年这3只先锋股的业绩，我们看美资大行摩根士丹利发表报告就是一个典型：报告指出，预期新鸿基地产半年纯利增长94%至53.14亿元，每股盈利升95%至2.3元。大摩更估计，新鸿基地产中期派息会增加8%至每股0.65元。大摩预期，新鸿基地产期内住宅销售增幅最大达37.91亿元升26%，租金收入升3%至25.64亿元，而财务开支减少70%至6800万元。此外，大摩又估计，新鸿基地产期内将会因出售亚洲货柜码头57%而获利14亿元，同时又在创纪之城五期中获利3.4亿元，该行料新鸿基地产期内物业发展毛利率由去年同期的18%升至35%。

　　高盛则预测，新鸿基地产中期纯利为49亿元。野村证券略显保守预期，新鸿基地产的中期盈利会上升18%至33.4亿元。美林证券的报告是新鸿基地产中期纯利可达33亿元，按年增加15%。不过美林亦只给予新鸿基地产“中性”的投资评级。

　　新鸿基地产的未知数如此大，也令大行之间观点差异大。对“小个子”恒隆集团及恒隆地产则兴趣稍淡，野村证券料2005年度恒隆集团的中期盈利约8.95亿元至12亿元，上升2.06倍至3.1倍，而恒隆地产的中期盈利介乎15.4亿至20亿元，上升1.92倍至2.8倍。

　　高盛预计恒隆集团中期纯利12亿元，而恒隆地产纯利为20亿元。摩根士丹利发表报告指出，预期恒隆地产期内纯利增长2.08倍至16.22亿元。

　　这是市场热闹的第一步，投资者当然视专业的国际大行马首是瞻。恒生指数(行情 论坛)经过前2日急跌后，开始有初步支持，3月3日恒生指数低见13785后才反弹，并以13892收市，上升41点。

　　恒隆地产发头彩 光芒四射

　　3月3日下午1点多，香港中型地产发展商恒隆地产先放炮，头响就出彩。

　　恒隆地产(0101)中期纯利同比增加逾两倍，截至2004年12月底止的2004/05年度半年纯利16.148亿港元，2003年度同期为5.269亿港元增长206.5%。和市场预期的净利介于14.9亿-16.2亿港元基本相符。恒隆掌舵人陈启宗说因为香港地产市道复苏，利润主要来自售楼和租金收入。每股盈利0.483元，派中期息13仙，收市报11.8元，跌0.422%。截至3月2日，过去一个月股价上升近2.6%。

　　我们来看看恒隆的账本：其半年营业收入50.88亿港元，2003年同期只有11.18亿港元，公司旗下位于九龙临海的重点豪宅项目—君临天下、君逸山，和位于西九龙的中价楼盘——碧海蓝天的销售正值香港楼价持续，提高这方面的盈利贡献，套现39.06亿元，令公司营业额大增逾3.5倍。盈利12.94亿元，售楼利润达33%。

　　它的租金收入11.82亿元，利润为8.865亿元，增长13%，其中香港租金收入上升6%，上海更升逾20%，但相信下半年度业绩不会以倍数增长。上半年集团于铜锣湾及中环零售物业租金各有7%增长，而旺角更有28%。位于购物中心区铜锣湾的恒隆中心及商业中心区的金钟廊等，受惠于大量内地旅客游港，刺激香港本地零售和饮食业务，加上香港经济复苏，去年通缩结束，部分旺铺租约到期，商场趁机订定更高租金，令租金收入大大增加。

　　投资上海内地是恒隆未来动力

　　目前恒隆在中国内地的投资物业集中在上海，淮海路旺区附近恒隆广场和徐家汇港汇广场，总楼面面积达280万平方?，平均回报率逾10%，较3年前的4%—5%大幅改善。公司也透露：今年内将有260万平方?的新落成面积，包括写字楼、商场和服务式住宅，当中部分将会放售，成为公司盈利增长的主要动力。

　　恒隆地产2004年11月以每股12港元、先旧后新方式，发售3.7亿股股份，集资约44.4亿港元，以补充在香港和中国内地的土地储备，为两年后储备后劲。这次发布的半年收益达到16亿，也给投资者一个快乐的回报。

　　同时，至于恒隆地产的母公司——恒隆集团有限公司(0010)亦公布中期业绩，纯利达13.5亿港元，和去年同期相比增加3.6倍.公司建议派中期息每股0.145港元，上年度同期为0.12港元。

　　2004年香港地产平均升值3成，投资者看好经济正从低谷中复苏，同时大量的游客涌入香港带动消费者信心，经济向好。大行分析师也预期，2005年的地产价格将再涨15%-20%。路透社香港向当地20名地产分析师调查后公布报告：平均预计恒隆地产截至2005年6月底止的年度利润可达33.9亿港元。

　　新鸿基地产光芒耀眼 震惊同行

　　3月3日下午接近4点，股市收市前，新鸿基地产(0016)公布半年业绩，上半年度入账的物业销售额猛涨，上升七成，加上出售亚洲货柜码头录得14亿港元收入，集团中期纯利暴涨95%，至55.49亿港元，每股盈利2.31港元，令外界一片哗然，也大大超越最为大胆的美资大行摩根士丹利预计的53亿，更令美林、野村等不太看好的大行跌落眼镜。

　　2004年7月至12月，新鸿基地产入账售楼收入共为51.3亿元，2003年同期30.19亿元，按年上升70%，售出及预售楼宇44.57亿元，2003年同期为69.65亿元，实际收入跌了36%。2005年初至今再售出物业总额25亿元。

　　销售的主要楼盘是香港珀丽湾第三期楼面101.7万平方，农圃道18号楼面26.8万平方，创纪之城第五期128.3万平方，售出75%单位。售楼毛利为14.83亿元，比去年同期升1.8倍，毛利率为29%，远高于2003年同期的20%，足以反映香港楼价回升令利润迅速增加，地产商乐见经济温暖，房价上涨，收入大增之余也人气很旺，这似乎是香港地产业最受用的策略。

　　2004年7月至12月租金收入，微升2%至27.8亿元，净租金收入为22.6亿元，较2003年同期上升2%，出租率95%；国际金融中心位于中环极佳位置，写字楼和商场接近全部出租，创纪之城第五期商场AMP，是东九龙具特色最新商场，60万平方?也差不多全部出租。公司旗下三间酒店入住率92%，房租也增长很快，酒店收入3.41亿元。这推动新鸿基地产(0016)获得22亿元租金纯利收入，其中酒店业务带来1.35亿元纯利。

　　仅此看，内地香港经济、人流、物流的密切融合，对香港地产商的好处立竿见影。

　　新鸿基地产旗下电讯运营商数码通联合欧洲电讯巨头VODAFONE推出3G手机，业务也增长迅猛，半年收入18.3亿元，比2003年15.5亿元增长2成，利润较薄，只有2.42亿元，比2003年同期略减100万元，可见香港电讯市场竞争激烈。

　　还有就是新意网，建立互联网数据中心，手持13亿元现金，稳健经营获得半年4150万元的收益。

　　总计，新鸿基地产公布的半年期营业收入总额达到112.78亿港元，纯利55.49亿港元。

　　今年卖楼收益料达到160亿

　　新鸿基地产副主席郭炳江表示，集团售楼的边际利润可保持在30%水平，下半年将落成的住宅楼盘包括爵悦庭和宇晴轩二期等，涉及楼面190万平方?，连同上半年落成的120万平方?，2004/2005年度住宅落成量共为310万平方?，已经预售出65%单位，公司预计2006/07年度、2007/08年度则分别有390万平方?及340万平方?住宅落成。

　　郭炳江表示，由于供应减少，市民收入上升，对香港楼市前景仍感乐观，保守估计2005年中小型住宅楼价会再有5%至10%的升幅，2005年至今集团售楼共套现25亿元，2005全年估计将套现160亿元，涉及单位3000个，包括凯旋门及奥运站住宅项目，2004年新鸿基地产售出4700个单位，套现130亿元。

　　郭炳江指出，随香港经济好转，楼市最低潮已过去，新鸿基地产收租物业如国际金融中心、AMP等高级商场落成，租金收入会持续增加。

　　执行董事黄奕鉴也表示，虽然楼市大幅反弹，但新鸿基地产上半年边际利润为29%，仍远低于1997年地产高峰期的55%，他希望维持在30%的水平。

　　目前土地储备4290万平方?，其中2140万平方?已落成投资物业，2150多万平方?为发展物业，另有2100万平方?为农地。集团将继续发展新地标项目做出租用，并在适当时机出售部分非核心出租物业以提升回报。3间新酒店即将落成，国际金融中心四季酒店今年9月开业，另两间新酒店即丽嘉酒店及WHotel位于九龙站在兴建中。

　　出售 亚洲货柜码头获利14亿

　　在地产业的大旺，新鸿基地产实际税前收益达到35.6亿元，其他电讯、网络、酒店税前利润差不多12亿元，这部分收益扣除开支还有40亿多元，实际看地产业务增长并不见多。

　　真正带来爆发式增长的是新鸿基地产出售优质资产带来的特殊收益。集团先前行使优先购买权向股东购入亚洲货柜码头28.5%，令持股量上升至57%，其后全部出售，码头一块的收益14亿元。另有2.32亿元则令证券界意外，原来是新鸿基地产将附属信贷公司PrimeCredit售予渣打。整体的特殊收入达到了18.86亿元。

　　出售码头也是精彩一役，新加坡港务局曾三次出手希望取得八号码头的股权，杜拜港务间接持有八号码头46%股权，拥有优先购股权阻止新加坡港务，购买其中的31.4%的亚洲货柜码头(八号码头股东之一)股份。优先购股权的限期是2月28日。

　　新加坡港务首两次出击都遇上程咬金。2004年11月中，新加坡港务趁环球货柜码头为出售全球码头资产进行招标之际，向当时八号码头的股东置地收购亚洲货柜码头的股权，可惜被新鸿基地产截击。之后，屡败屡战的新加坡港务转向新鸿基地产接洽，又被其余两名股东——环球货柜码头(及后被杜拜港收购)和新创(行情 论坛)建突然杀出坏其好事。因此，当新加坡港务第三次向新创建收购其持有的31.4%亚洲货柜股权时，外界预期杜拜港务会行使优先购股权。

　　但后来，杜拜港放弃购股，新加坡港务如愿以偿。新鸿基地产将股权售予新世界(资讯 行情 论坛)发展获得14亿多收入。新世界发展(行情 论坛)再转售新加坡港务。

　　这精彩的购并战，带给新鸿基地产(0016)14亿纯利，带动公司利润猛涨至55亿之多。

　　派息 郭氏家族收7.6亿股息

　　挣了钱，按照惯例就是大家高兴，派派红利，彼此快乐一把，新鸿基地产高调宣布增加派发中期息17%至每股0.7元，相对于每股净收益2.32元，很明显增幅很小，对于派息增幅只有17%，郭炳江解释，其实撇除特殊收益，新鸿基地产(0016)半年盈利只升29%，今年亦要预留较多资金投地及为农地补地价，所以派息7角是适当。

　　虽然如此，新鸿基地产大股东郭氏家族基金依然收息丰厚，有证券行粗略估计可收息近7.6亿元。攒个满钵，一点也不夸张。

　　对未来，法国巴黎百富勤区域证券执行董事颜伟洪对新地业绩预期最为乐观，预测新地2005年6月底至全年，纯利可高达110亿元，增幅近6成，预计郭氏兄弟全年可收取股息多达21.7亿元。

　　今年的地产价格将再涨15%～20%

　　开局极好，给余下的大地产商以大空间，分析员评价说，香港地产价格的迅速攀升正令香港本地发展商累积更多财富，并有助于增强它们在今年余下时间内的获利成长。分析师预期，今年的地产价格将再涨15%-20%。

　　最乐观的人士估计：香港单元住宅的价格明年年底之前将上涨近5成。瑞银集团香港股市方面的主管Franklin Lam认为，中国内地对香港服务业的需求增长，亦刺激地产市场的复苏。

　　可以预见，大地产商九龙仓(0004)、鹰君地产(0041)和太古股份公司A(0019)等其它地产企业亦从中受益。

　　BNP百富勤称，今年将约有21200套住宅完工，2006年将仅有17000套，而过去数年则每年完工26000套，空置率自两年前的6.6%降至6.2%。

　　这一切数据都令这个市场充满生机。