合生创展欲并珠投 左手搏右暗藏玄机

　　当地产大佬们轮番出阵为面临调控重压的行业摇旗呐喊时，实力强横但从不喜欢抛头露面的合生创展(资讯 行情 论坛)老板朱孟依，看来也有些不甘寂寞了。

　　6月6日，刚刚履新的合生创展(0754.HK)行政总裁武捷思在香港首次亮相公司股东会，随即透露其上任后首个重大计划：公司有意在适当时候收购珠江投资，并在未来3年内令合生成为全国最大的地产发展商。

　　众所周知，合生创展与珠江投资实际上同为朱孟依所控制，除了与合生双剑合璧征战国内地产市场外，近年来珠江投资在路桥、电力等诸多基建项目上屡有大手笔。

　　正值中国房地产业多事之秋，早已被视为地产界“无冕之王”的朱孟依，却玩起“左手换右手”的资本游戏，其中意味自然让外界颇多猜测。

　　“此类高度关联公司之间的收购行动，通常情况下是控股方希望转移上市公司利润，迅速套现。”香港某知名地产顾问机构派驻广州的一位不愿透露身份的市场研究主管对记者表示。

　　据4月份公布的合生创展2004年度上市公司年报显示，该公司去年总营业额44.5亿港元，净利润为6.1亿港元，盈利大幅增长近94%，每股基本盈利0.61港元，也比去年激增97%。

　　“合生的盈利能力不错，完全有条件以溢价收购珠投资产的方式，把一部分钱都放进老板自己的口袋里，这是上市公司常规的操作手法。”该人士分析说。

　　不过，他认为也有可能合生是试图通过此次收购，适当注入珠投名下的优质资产，提高上市公司在资本市场上的号召力以拉升股价，并为下一步的再融资行动铺路。

　　1999年珠江投资参股建设全长153公里、总投资人民币62亿元的广(州)惠(州)高速公路，占30%股权，成为国内第一家参与国家重点基础设施建设的民营企业。该高速公路已于2003年底正式建成通车。近日又有消息称，全长97公里、初步预计投资达150亿元的广深第二条高速路即将全面动工，而珠投也是主要参股投资者之一。再加上近几年该公司先后投资筹建的数个大型电厂或电站，无一不是盈利前景可观、对境外投资者富有诱惑力的项目，合生可选择余地很大。至于赫赫有名“合生珠投系”旗下双方合作开发的众多中高档物业，就更不用说了。

　　但此次收购计划的第三个，也许是最重要的意图，武捷思在对股东的发言中已经清楚表明。“集团拟引进合作伙伴，主要是国际性知名的地产商，或是最具规模的商场、酒店及写字楼建设与经营企业，”他说，“最终希望引入一到两个战略性合作伙伴”。

　　而合生珠投二合为一，名正言顺地坐上国内地产界头把交椅，无疑是他们得以说服海外著名投资机构的最大筹码。

　　1992年朱孟依在香港成立合生创展，第二年他又在广州创办了珠江投资，1998年5月合生成功在香港上市，朱孟依握有公司63.75%的绝对控股权。至此，合生作为境外融资平台，珠投作为内地开发实体，“合生珠投系”正式成型。在此前后的10多年，合生大约70%的房地产项目都与珠投合作开发。

　　“作为一家香港公司，合生受到当时国家政策限制，没有到国内独资开发房地产的资格，需要一个内地合作伙伴，因此合生与珠投的组合，是特殊政策和市场环境下的产物，应该说多年来它们之间配合得天衣无缝。”广州道生房地产顾问有限公司执行董事龙尔纲表示。龙此前为广东另一大地产商碧桂园集团的市场总监，并曾在香港美联物业(资讯 行情 论坛)任职。

　　他指出，去年CEPA(香港与内地更紧密经贸关系安排)政策进一步落实后，香港地产商赴内地投资开发的所有限制已经取消，合生与珠投“两条腿走路”的做法，在新政策环境下，变得没有存在的必要了。

　　“另一方面，合生珠投系目前全国布局，战线很长，但开发规模越大，项目越多，整体的管理难度就越高，何况两家企业又各有一套运作系统，”龙分析说，“合生与珠投地产业务上的全面合并，可有效缩小管理半径，减低管理成本，何乐而不为呢？”

　　在他看来，如此次收购得以实行，“合生珠投系”今后将在全新的布局下发展：即合生创展整合全部地产项目的开发、销售和品牌业务，全力冲刺国内第一，而珠投则从地产圈抽身，主攻回报更为丰厚的基建投资领域。

　　也就是说，到时候朱孟依苦心经营的“合生珠投系”将实现二次蜕变，脱胎换骨。

　　然而，在朱孟依埋头拨弄他的如意算盘时，风云变幻的市场上也传出了对其不利的声音。

　　日前记者从一些渠道听到风声：今年1月珠江投资报价16亿元一举拿下的上海新江湾城“地王”，很可能面临无法及时交付地价而被政府勒令收回的尴尬。尽管珠江投资上海公司有关人士坚决否认了这一说法，并宣称已按要求交纳了首期4.5亿元地价款，但仍不能完全消除外界的疑问。

　　记者从上海房地产交易中心网上信息系统查到，截至6月16日中午止，珠江投资开发的杨浦区某楼盘自4月29日开盘以来，推出的24套单位一套也没有成交。这似乎可以佐证市场上有关“合生珠投系”在上海的项目“受到宏观调控政策冲击，销售普遍遭遇困难，资金回笼大受影响”的传闻了。而朱孟依布下重兵的北京市场，据说近期资金周转也不是很理想。

　　“合生珠投资金紧张在行内不是什么大新闻了，”前述那位香港顾问机构研究人士说，“合生目前全国土地储备有1200多万平方米，其中数千亩甚至上万亩的超级大盘不少，这些项目都需要持续投入、滚动开发，非常依赖银行贷款和销售回款，但宏观调控正好紧紧卡住了它们资金的水龙头”。

　　他认为，除大本营广州及珠三角外，合生珠投开发项目大都集中在京津沪等调控重点地区，而且产品以中高档为主，这也使它们所遭受的冲击，比产品结构较为多元化的企业如万科(资讯 行情 论坛)等来得更大。

　　从这个角度看，此时此刻朱孟依动了让合生收购珠投、积极引进实力雄厚的战略投资者的念头，固然有企业自身发展需要的长远考虑，同时也是为了缓解外部政策及市场环境急剧变化造成的迫在眉睫的压力。毕竟一连串调控政策导致的行业风险，已令香港股民对内地地产概念股提高了警惕，指望合生从资本市场再大量增加融资，至少近期内不现实。

　　至于朱孟依的这一步狠棋，能否收到奇效，那可真的需要时间来验证。

　　记者观察

　　地产业资本时代即将来临

　　朱孟依在幕后谋划新一轮地产资本游戏时，代替他走上前台的，是合生创展新任行政总裁武捷思。

　　武捷思可是个大有来头的人物。

　　今年4月29日正式加入合生任执行董事之前，武氏刚从粤海投资(资讯 行情 论坛)(0270.HK)董事及其母公司广东控股董事长的职位上离任。而此前他历任中国工商银行深圳分行行长，以及主管财政、税收、金融、证券和银行等工作的深圳市副市长。最辉煌的一页，是他1998～2000年担任广东省省长助理期间，直接参与广东国际信托公司破产及粤海债务重组等化解金融风险活动，与不少海外著名投资银行及专业机构打过大量交道，他也由此在国际业界赢得一定声誉。

　　对急需通过并购重组打造国内地产业第一航母，并借此引入强大的战略投资者，以应对内忧外患，力争更上层楼的合生老板朱孟依来说，具有丰富的银行与政府任职经验、在国内国际资本市场及投资银行界拥有深厚人脉关系、又经过粤海这样错综复杂的重组实战考验的武氏，毫无疑问是最合适的人选。

　　回想市场上刚传出武氏加盟合生之时，媒体都把注意力集中在“他是否为了替合生拿下出事富豪杨斌名下的沈阳‘荷兰村’项目而来”这一点上，理由是武氏任广控董事长时对该项目兴趣甚浓。现在看来，这种猜测未免小看了老朱的胸襟和小武的魄力，也忽视了两位资本运营高手结合一事本身的真正涵义。

　　可以大胆推想，合生收购珠投这种自家关起门来的游戏，不过是武捷思小试牛刀之作，好戏还在后头。席卷而来的宏观调控，很大程度上等于帮龙头大地产商清场。眼下众多缺乏核心竞争力的所谓“机会型”或“资源型”企业(多指以往利用政策空当获得土地和银行资金支持者)最终很有可能不得不关停并转，大企业可借机以较低的成本兼并重组，迅速扩张。前段时间引起轰动的万科收购南都案，其实就是典型例子。

　　难怪有业界人士认为，宏观调控一来，真正底气十足的大企业心里都在偷笑，因为他们苦苦等待的机会终于来了。

　　另一方面，经过最近20年的曲折发展，中国的房地产业的主要发展模式，看起来已经从当初的劳动密集型(合生老板朱孟依原来就是个包工头)，到后来的知识密集型(有一段时间策划大师辈出)，开始进入资本密集型了。

　　放眼望去，当今真正称上全国布局大规模开发、拥有主流话语权的地产企业，资本运作的意识都非常强。最有力的证据是，诸如万科的郁亮、顺驰的汪浩等等新一代CEO，皆拥有深厚的财务管理和资本运营背景。而武捷思是其中最新、分量也最重的一位。

　　也许若干年后，我们会发现这是中国地产业一个新的时代来临的标志。