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华人置业(资讯 行情 论坛)(华置)昨日公布重建尖沙咀东英大厦为一幢以零售店铺为主的物业。
公司于2003 年中以11 亿港元购入东英大厦。现时每年带来8,000 万港元的租金收入，占公司总租金收入12%。管理层估计重建成本最高为10 亿港元，而在三年重建期后，总楼面面积将由现时的37 万平方呎增至40 万平方呎。
消息应对其预计资产净值有正面作用。东英大厦为楼龄达40 年的旧式商厦，重建后其零售面积增至50%以上，应可带来较高租金收入。管理层预期重建后的租金收入应可倍增至1.6 亿港元。现时东英大厦每平方呎平均月租为20 港元，而海港城零售租金则为52 港元，我们认为管理层的估计合理。
基于预期回报率估计资产净值，重建物业的市值应为33 亿港元，提高预计资产净值6亿港元或每股0.3 港元。我们因此将05 年预计每股资产净值由每股10.5 港元提高至10.8 港元。此股现价较估计资产净值折让39%。
此股现价处于9 倍市盈率。鉴于其盈利分别来自物业投资及发展(60% : 40%)，较其同业便宜(收租股约14 倍市盈率；而地产发展股则为13 倍市盈率)。
现价较估计资产净值折让39%的幅度高于一般收租股(20-30%)。而管理层在零售业方面亦有良好往绩。
公司的过往盈利主要来自物业投资，致令盈利基础较为波动，而更多重建项目将有助大幅减低盈利的波动性。2004 年公司负债比率由43%下降至28%，亦有助减低利息开支，进一步减低盈利的波动性。
由于市盈率偏低，相对资产净值折让大，自3 月中以来股价下跌10%，以及盈利的波动性降低，我们认为现时为收集此股的良机。建议“买入”，目标价7.60 港元。
杨海全
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