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继注资沈阳公用后，又以3.14亿元获北京城建东华公司部分权益青鸟系再度展翅房地产业
□江南金融研究所 曾轶舒
今年3月31日，北大青鸟(行情 论坛)环宇(8095)公布2004年年终业绩，每股收益达到
0.204元，较2003年0.007元出现大幅增长。究其原因，其业绩增长并非公司主营业务大幅提升，而是来自2004年上半年出让部分中芯国际(行情 论坛)(0981)流通股获得利润所致。业绩公布之后，公司股价不涨反跌。
有趣的是，3月29日，公司发布公告称，向北京北大青鸟(即北大青鸟环宇母公司)收购北京城建东华房地产开发44%权益(包括贷款)，总代价为3.14亿元。目前，北京城建东华公司现持有北京市东城区一幅土地，并为2008年北京奥运会发展项目之一。该地盘面积约14.3万平方米，截至2月底的估值约35亿元。该幅土地的发展计划已获政府批准，将可能被用作一个交通运输车站，以供连贯市区及机场或其他交通工具使用，也可能被兴建为一个大型商住综合项目。该项目总投资约60亿元，其中1.9亿元已由北京城建东华公司支付。另外，北大青鸟正申请近20亿银行贷款，预计余款将通过预售商用单位所获现金回笼支付。
以12.5亿元注资沈阳公用
此次公告标志着北大青鸟环宇开始从高科技产业介入传统房地产行业。然而，从青鸟环宇与整个青鸟系情况分析，未来的道路任重道远。
如果从整个青鸟系全局分析，这已经是青鸟系下属的上市公司第二次介入房地产产业。其实，2002年10月，与青鸟环宇同属于母公司的北大高科以12.5亿元注入沈阳公用集团，获得公用集团50%的股权。公用集团下面唯一一家沈阳公用发展股份公司在香港联交所上市，股票代码0747。此次青鸟系的大幅度注资，看重的是沈阳公用在沈阳房地产投资项目的优势以及公司在沈阳的品牌，由此也展开一系列的房地产项目的运作。
2002年11月28日，北大青鸟环宇公司公布重大收购方案，分别与北大教投和北大公学达成协议，以1.666亿元价格收购珠海教育70%的股权，以1.944亿元的价格收购上海教育100%的股权。这样一来，青鸟把其第一块教育房地产资产装进沈阳公用，但沈阳公用也为此付出了3.6亿元的代价，换来的是通过租赁教育相关物业而取得稳定的收入。
房地产运作不甚理想
其实，从上述教育项目本身而言，应该说是不错的项目。此项目可以为公司带来稳定的收入，但由于该项目回收期长，前期投资量大、短时间内难见成效，因而没能得到市场认可。为解决沈阳公用面临的困境，提升公司2004年的盈利能力，1月7日公司通过联交所宣布，向北京恒裕房地产开发公司购入景梅实业95%股权，现金代价为5.7亿元。
从公告资料看，景梅实业是一家在内地投资并开发与物业相关业务的公司，此前主要资产位于深圳市西丽镇西丽墓园。西丽墓园是经广东省民政厅批准，以盈利为目的、在深圳特区内向公众提供墓穴销售及维护的私营公司。从公司经营情况来看，自2002年开始盈利，2003年前10月税前盈利为5460万元。从西丽墓园开发计划上看，未来六年时间里，公司将开发48000个入土式墓位、95个家族式墓位、10000个镜座式墓位、940个室内纪念馆式墓位，而每个墓位的售价介于人民币3-5万之间。由此粗略估算，沈阳发展耗资5.7亿元，似乎并不太贵。应该说，此项收购非常划算。但上述项目并没有给沈阳公用带来盈利，从2004年公司公布中期报告看，在房地产行业企业普遍获得大幅度盈利时，沈阳公用的业绩反而出现巨大亏损，让众多投资者始料未及。
转型任重道远
由此可见，青鸟系前期在房地产项目的运作并不成功，主要原因是北大青鸟集团没有把房地产的长期与短期项目有机地结合起来，一味注重对长期项目的投资，从而给上市企业盈利带来短期困境。目前，国家不断加大对房地产行业调控，房地产行业原材料，如钢铁价格也由于世界铁矿石价格的大幅度攀升而不断上扬，由此更加压缩房地产企业的盈利空间。
短期而言，房地产的调整在所难免。在此大环境下，北大青鸟环宇选择出击房地产行业似乎显得有点不合时宜。同时，目前关于整个青鸟系资金链的问题也没有一个较为明确的说法。此时，公司再度选择前期需要大量资金的房地产业发展，笔者看来，北大青鸟环宇后面的路还很长。
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