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□新鸿基证券研究部
九龙仓2004年度业绩符合市场预期，纯利按年增加24%至37.67亿港元。
其业绩增长的原因是：(一)商铺租金收入稳步增长，尤其是海港城商铺租金收入增加16%，抵消写字楼物业续租租金下跌的影响；(二)酒店业务的经营溢利较上年上升超过2倍
；(三)有线宽频(行情 论坛) (1097) 收费电视及宽频业务订户数目及每户每月平均收入(ARPU) 增加；(四)净债比率由33%降至22%，令利息支出下跌约2.41亿港元。
展望后市，影响公司发展的因素有如下几项：
尖沙咀区受惠于地产市道向好。尖沙咀向来是中小型企业首选的写字楼区。作为出租率最高地区之一，我们相信，尖沙咀的租金水平仍有很大上升空间，以致九龙仓旗下物业的价值可以继续上升。
时代广场写字楼受惠于外溢效应。香港岛写字楼供应短缺，需求持续强劲，中环写字楼供应减少对铜锣湾区写字楼市场有利好作用。随着出租率的上升，我们相信，九龙仓已逐渐重拾议价能力。
未来挑战：海运大厦租约将于2012年届满，为集团带来不明朗因素；164亿港元债项的大部分是浮动息率，在加息周期下，对集团不利；去年取得大型体育盛事的传播权，令收费电视表现强劲，宽频业务竞争激烈但仍获得增长。未来维持这两项业务的强劲表现十分困难；因附近珠江三角洲地区港口极具竞争力，现代货柜维持吞吐量增长越发困难。
总括而言，九龙仓受惠于现时地产市道复苏、零售气氛活跃及营商环境好转，我们维持“买入”评级，目标价29.45港元。
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