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收租股不畏加息


http://finance.sina.com.cn 2005年03月30日 15:58 证券时报

  □大福证券(行情 论坛)研究部

  周二,港股大幅下挫。恒指全日大跌185点,收报13411点;总成交173亿港元。重磅股汇丰控股(行情 论坛)(0005)和中国移(行情 论坛)(0941)共占恒指近半跌幅。长实(0001)及和黄(0013)在公布业绩前夕持续受压。国企指数全日亦跌35点,以4765点收市。笔者认为,投资情绪暂难复原,暂时还不是趁低吸纳的时候。

  香港写字楼租金持续上升,令当地公司的租住成本攀升至全球十大之列。不过相较位于首位的伦敦,香港公司的租住成本却便宜至少6成,比东京公司的租住成本亦便宜超过3成。因此,只要香港的营商环境持续向好,即使租金再高点,亦不会令投资者望而却步。

  据悉,传统甲级写字楼区,如中环和金钟的空置率已大幅回落,估计快从双位数回复到5%以下。由于新供应不多,写字楼大业主如太古(0019)、新鸿基地产(行情 论坛)(0016)、九龙仓(0004)、希慎(0014)与鹰君(0041)等均预期写字楼租金将陆续调升。笔者看来,香港利率虽然向上,但大部分地产股负债水平不高。收租股中,唯鹰君负债较高,负债比率达1倍。笔者估计,在今年租金收入大幅上升的前提下,其营业收入对利息开支比率亦达3倍,属稳健水平。因此,有稳定租金收入的地产股,受加息影响并不大,可作为趁低吸纳对象。

  本月中,中国人民银行公布调整商业银行自营性个人住房贷款政策,将现行的住房贷款优惠利率实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。此外,对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%。

  笔者之见,城市出现的房地产热是经济持续发展的必然现象与必经阶段,银行利用贷款政策调控是最适当的对策。房地产与相关行业对经济发展扮演重要角色,楼市大起大落对经济发展的影响,先进国家与地区,如香港经验可作前车之鉴。为了防止房地产出现暴涨暴跌现象,笔者看来,应将重点放在住宅供应与需求的长远规划,提高政策透明度,以避免楼价与购卖力之间出现不理性的脱节情况。鉴于内地持续增长的经济前景,笔者仍对有实力及管理完善的地产股持乐观态度。






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