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□大福证券(行情 论坛)研究部
周二，港股大幅下挫。恒指全日大跌185点，收报13411点；总成交173亿港元。重磅股汇丰控股(行情 论坛)(0005)和中国移动(行情 论坛)(0941)共占恒指近半跌幅。长实(0001)及和黄(0013)在公布业绩前夕持续受压。国企指数全日亦跌35点，以4765点收市。笔者认为，投资情绪暂难复原，暂时还不是趁低吸纳的时候。
香港写字楼租金持续上升，令当地公司的租住成本攀升至全球十大之列。不过相较位于首位的伦敦，香港公司的租住成本却便宜至少6成，比东京公司的租住成本亦便宜超过3成。因此，只要香港的营商环境持续向好，即使租金再高点，亦不会令投资者望而却步。
据悉，传统甲级写字楼区，如中环和金钟的空置率已大幅回落，估计快从双位数回复到5%以下。由于新供应不多，写字楼大业主如太古(0019)、新鸿基地产(行情 论坛)(0016)、九龙仓(0004)、希慎(0014)与鹰君(0041)等均预期写字楼租金将陆续调升。笔者看来，香港利率虽然向上，但大部分地产股负债水平不高。收租股中，唯鹰君负债较高，负债比率达1倍。笔者估计，在今年租金收入大幅上升的前提下，其营业收入对利息开支比率亦达3倍，属稳健水平。因此，有稳定租金收入的地产股，受加息影响并不大，可作为趁低吸纳对象。
本月中，中国人民银行公布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。此外，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%。
笔者之见，城市出现的房地产热是经济持续发展的必然现象与必经阶段，银行利用贷款政策调控是最适当的对策。房地产与相关行业对经济发展扮演重要角色，楼市大起大落对经济发展的影响，先进国家与地区，如香港经验可作前车之鉴。为了防止房地产出现暴涨暴跌现象，笔者看来，应将重点放在住宅供应与需求的长远规划，提高政策透明度，以避免楼价与购卖力之间出现不理性的脱节情况。鉴于内地持续增长的经济前景，笔者仍对有实力及管理完善的地产股持乐观态度。
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