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央行调整房贷政策后，国泰君安研究报告短期下调中资房地产业评级
□刘雯亮
中国人民银行近期对房贷政策作出相应调整。新政策的最直接影响是个人住房贷款利率上升。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51
%)，比现行优惠利率5.31%高出0.20个百分点。与此同时，另一项新政策是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行20%提高到30%。
国泰君安香港研究部发表研究报告认为，房贷利率提高将直接导致打击购房需求，尤其是投资性购房需求。报告指出，以10年期贷款为例，按揭贷款利率每上升25个基点，个人月供贷款支出将增加1.6%。2004年10月底，我国加息27个基点，意味着房贷利率上调幅度接近50个基点。由此计算，个人月供支出将增加约3.3%。
针对此前深圳等部分地区的部分银行自行提高房贷首付比例的现象，报告指出，银行提高房地产按揭贷款门槛，对地产发展商的物业销售构成一定程度的挑战。报告预期，政策出台后，上海及其他部分地产市场过热的城市将会提高房贷首付比例。而且，若地产市场过热现象没有得到明显遏制，不排除调控措施进一步出台的可能。
国家统计局公布，2005年1-2月份固定资产投资同比增长24.5%，超过去年全年增长21.3%及今年政府目标16%；2月份CPI同比上涨了3.9%。上述一系列数据引发市场对人民币加息的担忧。
国泰君安香港研究部研究员戴祖祥认为，由于之前预期的各项利淡因素，如政府调控房地产市场政策陆续浮现或出台，短期内，中资房地产行业所受的负面因素影响较大，故将行业短期投资评级下调至“跑输大市”。
具体来说，北京北辰实业(行情 论坛)(0588)推出的产品多为别墅类型，面向的客户多为高端。公司收取的房款多为现金，按揭部分所占的比例不大。因此，公司对这条消息的敏感度并不大。反而，投资者需特别留意涉及过热城市，如上海等地的地产公司，如上海复地(行情 论坛)(2337)及中国海外发展(行情 论坛)(0688)等。
昨日盘中，相关股份占据H股跌幅榜前列。上海复地下跌4%，收于2.4港元；中国海外发展下跌3.16%，收于1.84港元；北京北辰实业跌幅略小，为2.1%，收于1.79港元。
报告指出，长期而言，内地房地产仍然是具有发展潜力的行业之一。戴祖祥表示，继续维持该行业原来的“中性”长期投资评级，建议投资者进行逢高减持、逢低收集操作。
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