随着阿里和腾讯相继在零售行业布局催化下，商业地产业形成“实体零售复苏”、“线下资产价值发现”的趋势。在港上市的“包租公”不少PB常年打3、4折的，如利福中国、英皇国际、丽新系等。其中利福中国如今股价被激活，有望进一步催化。
看到股价走势之后，明显一切的变化源于3月20日的停牌。随后在3月21日利福国际集团有限公司（1212.HK）及利福中国有限公司（2136.HK）宣布大股东刘銮鸿接手卡塔尔二股东套现的多数股权。利福中国全天暴涨14.55%收报2.44港元，利福国际亦上升4.17%收报13.00港元。
当市场把刘銮鸿“接盘”事件消化后，3月份利福中国的股价回归到停牌前，但是到了4月份，公司开启了一系列回购，且回购力度越来越大，进一步推升了4月份利福中国近46%的上涨行情。
大股东刘銮鸿“私有化之心路人皆知”的节奏带动下，市场开始预期利福中国未来有意私有化，而这也是公司股票如今最大的催化剂，下面梳理一下利福中国的投资机会。
▌ 一、利福系的拆分腾挪
利福系的大股东为刘銮鸿，刘銮雄（华人置业大股东）与刘銮鸿为两兄弟，两人都为香港地产界大亨。相对于花边新闻无数的“大刘”刘銮雄，“细刘”刘銮鸿曝光率不高，但是经营企业和资产腾挪的能力在业界也是十分有名。
利福系旗下资产结构其实十分简单，一共由三家公司组成，分别是：利福国际（1212.HK）、利福中国（2136.HK）以及利福地产（现名：三盛控股，2183.HK）。
集团中利福中国和利福地产的完全拆分都集中在2016年，拆分完成后各自的资产如下：
利福国际（1212.HK）：主营香港百货崇光品牌；
利福中国（2136.HK）：主营大陆百货久光品牌；
利福地产（2183.HK）：类壳公司，无业务，现金加沈阳未开发地块。
接下来进一步梳理一下利福系的拆分历史。
1、利福地产的拆分和出售
利福地产于2013年9月12日，从母公司利福国际中分拆出来，当时的招股价为每股1.98元，并发行8，360万股，集资约1.6亿元。
利福地产当时主要资产，仅为内地沈阳的几幅地皮，而且当中大部分仍然属于未开发地方。根据利福地产2016年报显示，总资产为18.3亿港元，负债端只有3.5亿元的税务负债及600万的应付款，没有其他负债。
公司本身缺乏稳定的业务收入。没有正常的业务，负债端也很少，可见利福地产拆分出来之后可以说其实是一个“壳”。
果不其然，利福地产于2017年4月宣布易手，刘銮鸿宣布，利福国际将以每股5.18元的价钱，出售持有59.56%的股份。有关股权由利福国际持有并出售予福州地产商，三盛投资的创始人及总裁林荣滨。除了利福国际当时持有约60%股份，刘銮鸿及其家属则私人持有约15%股份，其中只有约5%股份将会接纳要约。
最后利福地产完全拆分出利福国际，成为三盛控股。
2、利福中国的拆分
2016年4月，利福国际宣布分拆旗下中国零售业务单独上市的计划。同年7月，总资产139亿港元的利福中国完成上市。其中拆分出来的资产都是内地的商业地产，主要是中国久光品牌的物业。
拆分是以介绍形式由公司合资格股东按1：1比例派发利福中国，于2016年7月15日正式上市。随后持股比例如下：
之后便是，2018年3月，卡塔尔投资局折让3.8%的价格配售3.7亿股，相当于23.16%的利福国际股份，同时配售相等数量的利福中国（2136.HK）股份。
这两家公司的控股股东刘銮鸿同意耗资37.37亿港元分别承接2.8亿股或17.47 %的利福国际股份和1.86亿股或11.61 %的利福中国股份，余下约9.1亿股将售予第三方投资者，刘銮鸿承诺认购未售出的股份。交易完成后，刘銮鸿及其联系人持有利福中国和利福国际分别69.16%和63.30%的股份。
拆分之后，我们可以从后续的动作上可以看出刘銮鸿更偏爱利福中国，这也导致利福中国的资产更优质。
▌ 二、被偏爱的利福中国
为什么说大股东刘銮鸿更偏爱利福中国呢？我们首先看一下管理层的调动。
利福国际再分拆业务上市公告显示，为了推进利福中国的上市，公司实际控制人刘銮鸿已经于去年6月28日辞去执行董事和首席执行官职位，女儿刘今蟾成为利福国际新的执行董事。在辞去利福国际职位后，刘銮鸿将专注利福中国，在利福中国集执行董事、主席、首席执行官于一身。
哪个是亲儿子，从管理层的调动上看已经一目了然了。
接下来再关注一下利福中国的债务情况。
公告显示，利福中国的上市系以介绍形式由利福国际向其合资格股东以实物分派——每持有一股利福国际可获发一股利福中国股份，与此对应的是利福中国应付利福国际的约81亿港元的付息债务将予以免除。
简单理解就是利福中国拆分出来之后资产十分纯净，有80多亿港元的债务被免除掉，也就是整个资产包剩下的债务十分少。
那么接下来我们看一下被重点经营的利福中国的业绩如何。
零售业的回暖推动利福中国销售业务的增长，同时租金收入保持平稳。
2017年利福中国营收为3.6亿元，同比增长16%，应占净利2.7亿元，同比下降3.5%，主要原因从上图可知主要源于人民币汇率波动带来的汇兑损益。
我们再看一下利福中国持有物业的质量。市场对利福持有的商业地产项目估值达到200亿，但是这些物业都是成本入账并未反映在报表中。报表的资产总值只有130亿，净资产104亿，目前PB为0.46与自身持有的资产比较估值较低。
“包租公”旗下的物业是长期持有的，这类资产的估值释放需要催化剂，如此文开头所说，目前催化剂已经产生，剩下的就是等待其充分反应。下面我们再梳理一下目前利福中国有哪些推升估值的催化剂。
▌ 三、未来的催化剂
1、回购与私有化
如下图所示，在刘銮鸿“接盘”了卡塔尔主权基金的股份之后不到一个月，公司就开始进行回购。从2018年4月11日开始，直到最近4月23日，一共进行4次回购。回购力度越来越大，整体回购金额为5.9千万元人民币，平均回购价从1.8上升到2.25，回购总股份占比为1.7%。
一轮操作十分迅速直接，预计未来回购速度也会加快。如今刘銮鸿持股比例接近70%，加上上述所说他对利福中国的物业是情有独钟的，不单单自己亲身去经营，而且大部分资产也是装进了利福中国。
除此之外，公司的资产十分纯净，过去拆分的负债被免除，如今公司总体杠杆比例不到20%。结合港股市场较低的估值，刘銮鸿未来选择私有化的概率十分高。
不管是未来持续的回购，还是如果真的实行私有化大股东需要支付合理的价格进行收购，必定都会激发利福中国股价的增长。
2、物业出售及分红
利福中国持有的大连和沈阳的久光百货都处于停业状态，未来可能会进行出售。
大连久光百货于2009年5月开业，自有物业的总建筑面积为35000㎡，共11层（其中1层为停车库），位于大连繁华的青泥洼商圈中心。大连久光百货的账面价值约为2亿港元，市场评估如果现在出售可回笼资金3.5-4.0亿港元。
沈阳久光百货于2006年拿地，2013年末正式开业，在2015年结业。该自有物业位于中街核心商圈，紧邻恒隆广场，总建筑面积为11.5万㎡，包括地面4层、地下3层（B2/B3为停车场及其他用途），地盘面积为2.3万㎡。根据戴德梁行于2016年4月30日出具的物业评估报告，沈阳久光的公允价值为人民币14.8亿元。
在大股东大比例持股和公司加速回购双重背景下，利福中国出售资产，并加大派息的可能性加大。资产的出售和派息都有利于刺激公司股价重估。
利福中国在这些催化剂刺激下，股价有望继续走高。
▌ 结尾：
利福中国最近的股价受到两大因素影响：
1、大股东对二股东股份的接盘；
2、公司加速的回购。回购的动作预计会持续，
同时伴随两大催化剂：1、私有化；2、物业出售。
在资产拆分之后，利福国际中大部分资产都被腾挪至利福中国中，其中主要是内地的商业百货物业。其中上海的物业一直回报丰厚，在“线上线下结合”的趋势下，优质物业估值有望重估。
最后，利福中国在行业中的本身处于低估水平，如今利福中国PB（MRQ）为0.43，预计PB能达到0.6。
责任编辑：马婕
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
