新国五条重创香港上市中资地产股股价(截止15:04)。图片来源 新浪财经

　　新浪财经讯 3月4日消息，新的房地产调控国五条上周五收盘后推出，中资地产股周一大跌并拖累港股A股大盘。投行对此意见分歧，国元证券(香港)首席分析师粱渊[微博]对新浪财经表示，调控消息淡化前应规避中资地产股。花旗认为，中资地产股价已反映进一步收紧政策的预期。仍继续看好基本面稳固、有股价催化剂的中资地产股。(香港地产股实时行情)

　　国泰君安国际分析师王昕媛[微博]对新浪财经表示短期维持中性偏谨慎观点，市场风险偏好回升，中线龙头地产股的趋势性投资不变。

　　野村发表报告，认为有关的政策应该有豁免的空间，但豁免政策出台前，内房股价短期受压，3月仍有调整的空间。

　　东航国际金融表示，国务院公布了国五条实施细则长期来看对于内房股属利空消息，投资者需保持谨慎。

　　港股投资人谭明磊[微博]则对新浪财经称，现在的明细政策还是不清晰的。内房股(中资地产股)今日领跌港股，只不过是高位趁机调整而已，并不值得市场意外，毕竟内房去年在港股涨幅是最大的。

　　以下是投行及港股投资人对国五条对中资地产股影响的详细解读：

　　粱渊称，原来也谈过，宏观调控没结束前中资地产股只能做波段。在国五条消息淡化前不应急着抄底地产股，应该先规避。这段时间大盘也会跟随走弱。当然消息淡化后地产股估值还还是有吸引力。预计推出国五条后房价实际还会上升，交易税会被转嫁到买家身上。但交易量将降低对房地产业还是打击。

　　粱渊还表示，第二个影响是地产股会拖累大盘走低，A股又拖累港股。恒指已回到22500点，这个支撑不能再跌破。如果国五条消化不够，跌破22500点则还会走出下降通道开始中期调整。

　　去年底，粱渊预测上半年恒生指数有可能创出一个年内高点，而年中的表现可能会相对差一点，之后又会逐步收复失地。他表示没想到2月就可能已走完上半年行情。

　　国泰君安国际分析师王昕媛[微博]表示，国务院17号文内容包括：所得税按差额20%征收、加严限购、加严限贷，增加供给、严禁囤地等方面。 此次政策意在限制投资投机及部分改善性需求，预计需求、销量下降，房价以温和平稳为主，短期维持中性偏谨慎观点，市场风险偏好回升，中线龙头地产股的趋势性投资不变。

　　王昕媛称，预期政策推行将令二手房市场成交萎缩，更多的买家将会转向新建住宅市场。由于政策执行日期未公布，预计近期买卖方则可能赶在新政正式实施之前签订协议，或出现成交高峰。而对交易成本更低的一手房市场成交或有正面影响。

　　对房价的影响，王昕媛预计新政下的销量回落会滞后传导到房价上，房价以温和平稳为主，但考虑到税负可以转嫁给买家，以及一些刚性需求转移至一手房市场，房价难以出现明显回落。对开发商而言，新政策下开发商观望情绪预计上升，将对小开发商构成抑制作用，对龙头企业而言，反而有利于其市场份额的提升。

　　王昕媛最后表示，本次政策严格实施，将带动销量回落、价格平稳，使得后续政策的压力、市场预期得到释放。对地产股而言，短线虽然会拖累走势表现，但是中期而言，调整更有利于龙头地产股的趋势性投资。对大市而言，地产调控的基调持续，加上未来各地政府以及银行新则的出台以及执行，市场风险偏好回升，对相关板块有负面影响。

　　港股投资人谭明磊[微博]称，有传媒引述上海市政协领导指，各地方政府在三月底、四月前后出台各地的房地产调控细化政策。也就是现在的明细政策还是不清晰的。而现阶段的政策只是为了稳定楼价继续上升，并不是要把房地产市场压死。内房股(中资地产股)今日领跌港股，只不过是高位趁机调整而已，并不值得市场意外，毕竟内房去年在港股涨幅是最大的。

　　谭明磊还表示，消息称万科拟发行美元债，周二起亚洲、欧洲路演。消息透露，万科计划透过海外子公司发行美元计价证券，已聘请汇丰、德银、星展、中银香港、摩通及瑞银为联席帐簿管理人，负责筹备路演及发债事宜。

　　此外国际投行也纷纷发表对中资地产股的看法，花旗发表报告指，内地最新的楼市措施不算严苛，尤其是所谓的二套房徵税20%，只是重申现有政策，并指欣赏是次政策并非“一刀切”，而是将更多决策权及责任下放予地方政府和银行，此举应可令个别城市过热的楼市降温，而保护楼市健康的城市。该行预计，中央在两会后不会出台更多楼市政策，而未来2个月地方政府及银行将有更多措施推出。

　　短期而言，花旗预测二手市场供应将减少，并令买家转向一手市场，直至当地的限购及按揭政策落实；实物市场短期将现观望情绪，但并非寂静，维持今年续为楼市整合年的看法，且情况不会差过去年。该行料今年内地楼市销售将按年增10-12%，当中均价升5-7%、交投量增5%；二线城市应会跑赢，但对三四线城市看法审慎，因其经济仍处于复苏，且受按揭收紧的影响最大，因此类市场做按揭的买家最多。

　　花旗认为，内房股的股价已反映进一步收紧政策的预期。是次政策内容不如市场预测的严苛，但可促使发展商合理定价，并对土地市场可谨慎，该行认为均属正面，且多数地产商财务状况仍强劲。花旗续看好基本面稳固、有股价催化剂的内房股，包括润地(01109-HK)、万科、世房(00813-HK)、远地(03377-HK)及融创(01918-HK)。

　　野村发表报告，指国务院新出台的房地产调控将令楼市成交量轻微下跌，且在第二和第三季横行，主要由刚性需求带动，但该行认为有关的政策应该有豁免的空间，但豁免政策出台前，内房股价短期受压，3月仍有调整的空间。

　　报告续称，尽管多数投资者或认为政策忧虑已消除，但该行认为，执行方面仍存在部分政策不确定性，或带来显着影响。野村预测，板块股价短期将有压力，直至地方政府及银行进一步公布自订政策；内房股目前估值较资产净值折让27%，并不太吸引。

　　野村指，第二套房的首付增加，会影响居民换楼需求，有关需求属刚性需求中的一种；另外，目前47个有楼市限购的城市中，有28个城市的限购可以部份豁免，但现有关的28个城市出台更多限购措施，将影响销售，中海外(00688-HK)，保利置业(00119-HK)，润地(01109-HK)，以及世房(00813-HK)都在其中有大量的土地储备；同时出售第二套房需缴20%资产增值税的政策，在资产价值升至10-200%的情况下，将较现有交易价值徵税1-3%，多缴0-11.3%税款，增加换房升级的用家买房负担。

　　东航国际金融表示，国务院公布了国五条实施细则，征收20%的资本增值税，短期来看，利好于新房的销售，二手市场将被冰冻，长期来看对于内房股属利空消息，投资者需保持谨慎。

　　AMTD证券及财富管理业务部总经理邓声兴[微博]也预计，相关政策对内房股仅会带来短暂影响，不过，考虑到两会期间政策方面较为敏感，建议投资者近两日保持观望。总体而言，邓声兴认为，内地开发商去年销售成绩理想，股份基本面仍好。

　　深圳市摩银投资管理有限公司董事长李伟斌认为，国五条强征二手房20%个税，对拥有房产的中产阶级是一个不利的事件，持续上涨10年的房价彻底逆转，刚需客放弃二手房转向新房，正好配合城镇化的新国策。国五条影响深远，首先房价走低；其次有利股市，炒楼资金退出楼市进入股市，流动性大幅增加，中资地产股走低为主，环保节能将成为今年主流板块。(晓峰)

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