■本报记者陈艳红

　　“2007年的刹那芳华，2008年的哀鸿遍野，再到2009年的柳暗花明。”万科在2009年年报中将房地产行业近三年的季节冷暖描述得淋漓尽致。然而面对“史上最严厉的房地产调控措施”，万科又将如何描述注定并不平凡的2010年？

　　在国家一系列房产新政的打压下，地产股成为了市场的“重灾区”。随着政策的频频打压，地产板块的估值不断下降。作为带动市场向上的三驾马车之一，地产股抄底的机会来到了吗？

　　中国经济时报记者跟多位券商、基金人士和投资者交流发现，“观望”已经成为当前市场中的最主流的心态。但“观望”的同时，“逢低吸纳，耐心持有”，却是多数投资者的观点。

　　“重灾区”

　　进入4月份以来，地产利空频出，近期更是频频加码。

　　4月14日，相关部门宣布提高二套房贷首付比例和利率。第二天，国务院常务会议决定以综合政策遏制高房价。4月17日，国务院再出重拳，发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。

　　而被称为“新国十条”的上述通知，被市场解读为房改以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次调控。

　　与不断创出天价的房价形成鲜明的对比，资本市场率先做出了反映。面对频出的调控政策，房地产板块以连续下跌承接着一轮又一轮的利空打击，两市房地产股票哀声一片。

　　4月19日，对房地产板块来说，无疑是“黑色的星期一”。受国务院出台房地产新政调控楼市的影响，地产板块50只个股跌幅超过5%，板块跌幅达7.59%，处于各行业跌幅榜首，成为当天大盘暴跌的主要推手。板块内20余只个股被砸在跌停板上，105家房地产公司一日之内市值蒸发近600亿元。

　　而据Wind统计，上周申万房地产指数累计跌幅10.75%。市场人士普遍认为，这次“史上最严厉的房地产调控措施”已经开启了地产股中短期的调整行情。

　　那么房地产上市公司如何看待这次“史上最严厉的房地产调控措施”？“房价过快上涨无人受益，平稳发展才是行业之福，”万科负责人在回复本报记者时表示：“个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”

　　观望

　　“现在很难说地产股已经跌到位了，从目前的情况看，房地产市场依然很热，而政府希望控制房价，如果房价上涨没有得到控制，不排除再出台房地产调控政策的可能，到时房地产股还可能下跌。”国金证券一位资深的房地产行业分析师在接受本报记者采访时说。

　　而上述观点也得到了其他业内人士的赞同。上海证券金融地产行业分析师沈莉对本报记者说：“目前政策力度较大，后续地方政策也会陆续发布。所以短期内房地产板块的影响因素较多，投资者还是以观望最好。”

　　中金研究院白宏炜在研究报告中写道：“后续还将有其他配套政策出来，包括土地增值税和房产税等，政策风险还没有释放，建议投资者保持谨慎，尽管地产股调整幅度较大，我们仍维持房价不跌，地产股不会涨的观点不变，下半年地产股将有较好的投资机会，建议投资者逢低吸纳，耐心持有。”

　　中投证券房地产行业首席分析师李少明对本报记者说：“预计2010年开发商的销售业绩不会好，2011年大部分上市公司业绩滑坡是大概率事件，与此同时，上市公司的股权融资举步维艰，将影响上市公司的业绩释放和行业估值。目前我们难以判断行业估值中枢，这期间板块累计跌幅可能有小幅反弹，但我们仍不建议介入。”

　　“地产板块经过中短期的大幅调整后将逐步走平，但却使反弹仍缺乏可操作性，建议投资者仍然保持观望态度，特别需要回避京沪深渝等热点城市的区域性开发商和高端地产股。”中银国际房地产行业分析师田世欣表示。

　　逢低吸纳，耐心持有

　　眼下的地产股，已然成为了“烫手山药”。然而，巴菲特有句名言“当别人贪婪的时候我恐惧，当别人恐惧的时候我贪婪。”那么现在是否到了“我贪婪”的时候？

　　“像房地产这样的强周期行业，选择时机比选择股票重要。现在进场吸筹，就是套牢没商量。”上海的一位私募基金经理对本报记者说，政府对房地产的政策调控现在仍在进行中，不排除后续还有更为严厉的措施出台。

　　那么，什么时候可以考虑进场？有着十余年股龄的民间炒股高手苗女士对本报记者介绍了三点经验。

　　在苗女士看来，首先当政策进入真空期时，可以逢低吸纳。当房地产市场成交量开始萎缩，房价下行幅度加大时，表明政府的调控政策已见成效，而后续政策的出台可能需要观察一段时间。

　　其次，当人民币升值预期较为明确的时候，地产股或将成为受益板块之一。

　　最后，机构投资者占流通股的比例大幅降低。其逻辑是，当筹码由分散到集中时股价会上涨，而当筹码分散的时候就有待集中。

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