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　　首次覆盖，买入评级，目标价1.45港元：公司经过三年的战略转型，土地储备结构调整完成，商业物业以社区MALL为主，租金回报率大幅提升，随着上海项目逐步开始结算，我们预计公司周转速度和盈利能力将逐步提升，2014-2016年公司核心每股收益预计分别为0.43、0.62和0.79元，对应动态市盈率分别为3、1.9和1.4倍，公司每股NAV为4元/股，对应NAV折让率为78%，按照70%的NAV折价率计算，公司合理价值约为1.45港元/股，对应2014年动态市盈率为4倍，相对公司目前股价仍有约30%的上升空间，我们给予公司买入评级。

　　细分市场寻求发展：宝龙地产错开了中高端市场的大型城市商业综合体，主要针对一线城市卫星城的社区商业综合体细分市场(尤其是上海)，弥补市场空缺。

　　一二线城市社区MALL租金回报率高，提高项目内部收益率：公司转型后，在一、二线城市商业物业租金回报率相对三四线城市项目大幅提升，达10%以上，高于平均融资成本，从而提高整体项目的盈利能力，近2年新获取的项目内部收益率提高到20%以上，高于普通住宅开发项目。

　　三年转型，土地储备结构调整到位：从2010年开始，公司已逐步调整土地储备地区布局，截至2013年底，公司在上海、杭州和天津等城市拥有土地储备共1100万平方米，其中一、二线城市土地储备占比达74%。其中公司抓住上海郊区商业地产发展趋势，以较低价格在上海取得了8个项目储备。

　　催化剂：通过与O2O公司的合作，公司社区MALL运营超预期；市场好转，公司下半年上海、杭州和厦门的三个主要项目销售超预期。

　　风险提示：公司销售放缓，负债率大幅上升。

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