光大控股 唐焱

　　香港楼市火热，豪宅衰炒不在适下，连居屋、新界北屋苑都陆续出现高价成交。香港人茶余饭后的热门话题，除了问炒甚么股票外，楼市相关的问题自然多了很多，几达三日不问楼市，便面目可憎的地步。

　　买楼确实是港人一生之中最大的投资之一；甚至是没有之一，根本就是最大的投资或支出，关心楼市，理所当然。关键是热炒的楼价何时见顶，想买楼而尚未买的人士，买还是不买？

　　香港大型单位价格已超越九七年历史高峰，一些受欢迎的中价屋苑价格也接近历史高位。如何为火热的楼市降温，以免将来楼价急挫时严重影响民生，是港府最为头痛的问题。可惜港股与美元挂钩，想以加息来为楼市降温根本不可能，而上周美联储局议息声明显示，量化宽松措施持续，未来一年美国很可能加息无望，港府不得不继九招十二式后，再以重招遏楼市，包括即时禁止一手楼花摸货、收紧按揭，以及增加市场透明度等。财政司司长曾俊华更扬言，若有需要会推出更多措施。

　　以史为鉴，可知与替，唯香港楼市的复杂性，港府可调控手段的有限性，显示港府近推出的措施，成效不大，想及早在楼市泡沫未形成前，为其降温的构思，最终有机会成为泡影。

　　香港为全球前列的自由市场及大城市，港府政策不能太过激进，因而先天已是被动，加上港元与美元挂钩，等于自废一半武功，想就此调控楼价，根本上是不可能。其实，单单港元与美元挂钩一点，已产生了两大根本问题 ? 一是持续超低息环境、二是资产价格(包括楼价)上升。至于其他的外在因素，如供不应求、热钱流入等等，已是另外的问题。

　　美国政府解决金融风暴的手段称之为量化宽松措施，其本质就是“渗水”，大量印美钞以应急，大力压低息率以缓冲企业的压力。如此一来，美元兑其他货币必然要贬值，与美元挂钩的港元只好跟随。问题是，资产价格，不会因为美元的“渗水”(贬值)而降低，所以，以港元(即美元)报价的楼房，因而上升，此为根本原因之一。

　　原本持有港元的人士，不想因美元贬值影受影响，买楼可说是简单易行的方法，加上息率低企，供楼的负担很轻，为楼价上升提供了另一个动力。当然，热钱流入，包括国内热钱流入香港，也是推动香港房地产价格持续向好的因素之一。

　　只是由各种数据来看，香港目前楼价已属偏高。可惜上述支撑楼市的因素仍在，看来现时楼价是高处未算高，有机会超越九七年楼市疯狂的可能，买楼人士要考虑的是，疯狂过去急挫，是不是自身能承担的起。