交银国际 何志忠

　　内地商品住房销售量在四月份和五月份环比跌幅分别为2.4%和15.7%；到了六月份才有所回升，升幅达 35.4%。今年上半年商品住房销售额为2009年全年的44%；期内销售面积为去年全年的42%。由此看来，与2009年在销售额和销售量均创历史新高的比较基准下，今年全年在这两方面均同比下跌的可能性颇大。

　　商品房平均房价的环比涨幅由首季度平均逾2%的态势，降温至五月和六月份的 0.8%和0.7%，显示升势大致得到遏止。我们认为，往后月份的房价指数仍会保持逐步向下的趋势。

　　我们预计，内地房地产业下半年动工量增长势头将持续，但土地市场和行业投资额的反弹幅度将放缓。主要原因是：一、今年上半年的新开工量同比急升67.9%，整体施工量的同比增幅则为 28.7%。由于开发商的预售项目需如期竣工，才能把预售收益入账至财务报表中，因此预计下半年动工量和竣工量仍会稳步上升。二、虽然今年上半年土地购置量同比上升35.6%至1.85 亿平方米，不过，我们预计在开发商资金流压力渐增，加上行业气氛对其购地取态转趋谨慎的情况下，土地购置面积和价格的涨势有望逐步收敛。三、虽然期内行业投资额增幅达38.1%，超过整体固定资产投资25.5%的增幅，但展望下半年受行业贷款收紧的威胁，加上行业投资气氛转弱，投资额的增速有可能逐步放缓。

　　由于今年首六个月的行业气氛急速转向，由年初的极为炽热发展至由调控措施带来的房价将跌的预期，使行业内各个层面的数据表现也做出不同程度的反应。国房景气指数于四月份终结了连续十二个月上升的强势后，近几个月走势反复，反映行业气氛谨慎，但也不至于过于悲观。

　　展望下半年，我们预计最受关注的房价将继续呈逐步回落的态势，成交量能否回升，则要视开发商对降价策略的取态而定。我们预计，内地房地产股股价短期仍受对调控措施疑虑释除和价格下跌这两方面的正负因素影响，互相抵消，因而呈现时晴时阴的波动格局。不过，基于该板块估值尚算吸引(股价对资产净值折让约为 40%)，反弹的可能性仍然较大。