康宏证券及资产管理董事  黄敏硕

　　《中国证券报》获悉，早前有关当局对内银的压力测试，乃在利率不同的浮动，以及房价不同下跌幅度的假设下进行的，具体分为轻度、中度及高度3个情况，而结果显示，内银的贷款质素只会在高度压力的环境下(即利率上调1.08%，以及房价下挫3成)，始会衍生一定程度的风险。

　　市场认为，是次结果显示出当局是次调控内房的目标，将是令楼价下跌3成，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容更表示，是次调控乃要从根本上改变内房的基本政策，以及由过去的投资主导，转为以消费为主导的消费模式。

　　地产对经济举足轻重

　　若上述皆为属实，则内房股现时只处寒冬之初，惟需强调的是，房地产对每个国家的经济均有举足轻重的作用，与宏观经济密不可分，纵使当局有意压制内房的投资活动，但在国内经济持续快速增长的预期下，内房长远仍具有不俗的投资价值，问题只在于如何定义最佳的买入时机。

　　内地自年初相继推出多项针对内房的措施，计有遏止2、3套的房贷、提高首付比例，以及取消利率优惠等，令不少1线城市的楼市交投明显下滑，内地21世纪不动产的数据显示，5月份北京、上海及深圳3地的楼市成交量分别按月下跌58.8%、69%及24.1%。

　　中国指数研究院的调查也指出，一线城市上月的成交量平均跌约44%，而不少内房上月在1线城市的销情也出现4-5成的按月跌幅，可见市场已对调控措施作出反应，预期内房在未来几个月将续有调整。

　　不过，当局现时手上可以推出的调控新政，已越见减少，不离物业税的出台，以及息口的上调，若当局最终一一推出有关措施，内房有望在利淡措施全数出台后回稳，反观若当局迟迟未有进一步调控行动，则内房仍存不明朗因素，或遏止市场信心回复的速度。

　　可推出措施所剩不多

　　而由近期多位学者及官员就物业税频繁表态的现象看来，物业税于年内出台的机会不少，而国内碍于通胀，距离步入加息周期的时间亦不远，或于年内进行，有利内房见底，展现出长远的投资价值，现阶段不妨静观当局对内房的取态，等待长远买入时机。

　　至于在选股方面，由于可以预期调控措施将对内房销情构成相当打击，势影响内房的资金链，加上国内加息之声日增，将加重房企的利息负担，对盈利构成双重负面影响，因此宜取资产负债表较为强劲，能抵受销售下跌，以及在市场回复后，有足够资金，或融资成本较低的房企，当中包括中海外(0688)及华润置地(1109)，亦可留意具注资背景的房企，如保利香港(0119)。