群益证券（香港）研究部董事  曾永坚

　　预期港股第二季将受惠环球经济表现优于预期、市场倾向续调升恒指及国指成份企业盈利预估、以及环球资金重新流入此三大因素，恒指期内将呈现反覆向上的型态，预期可上试23100的技术阻力位。

　　早前美国政府迫使人民币升值之声不绝于耳，美国学术界亦开始发表人民币应升值的看法，人民币升值预期为环球投资市场的焦点之一，近日随美国财长盖特纳突然宣布访华而对人民币汇率问题态度软化，旋即惹来投资市场对人民币短期升值的憧憬，相信亦将成为股市资金环绕炒作的题材。按照经验，香港作为资金流动性及自由度最高的地区，人民币升值预期将迫使资金持续涌港，作为短线活动的集散地，中国政府仍未正式作人民币汇价变动前，预计环球资金流向有利港股表现。

　　尽管中美两地政府目前就人民币汇价是否偏低的问题上各执一词，双方看法呈现分岐，但回顾2004年底至2008年间，人民币兑美元被调高近18%，前者汇价是在中美两地政府亦同样是在唇枪舌剑，表面上各不相让的环境下被调升。不过，值得留意的是，过去人民币的升值主因是美元兑主要货币的弱势所致，因此，人民币今年内实际会否被调升，仍须视乎美元兑主要货币的走向。

　　按照过去的现象，人民币升值预期将产生促进资金流向港股以及香港房地产市场的作用。尽管香港政府为防止资产泡沫形成的风险，近期亦持续推出措施防止楼价出现大幅趋升的状况。不过，我们相信香港政府在吸取前特区政府在97年推出［八万五］措施促使大量负资产业主局面的教训后，并不会贸然改变现行的土地及楼房供应政策。事实上，香港房地产市场近期的上升趋势，除源于"有限土地供应政策"这底因外，美国极低利率环境以及去年大量资金流入亦是主要因素。预计中国政府今年内逐步收缩资金流动性，有助舒缓楼价升势。

　　随中国逐步作量化收缩，预期流港资金相对去年下半年将会逐步缩减，但香港房地产市场未来的价格升势缓和，在环球经济转稳下，有助促进置业需求，对香港地产股以及以房贷为主要业务的香港银行股有利。

　　新鸿基地产(16.HK)作为香港最大型的房地产发展商，预料未来五年来自住宅收益将带动整体营业利润维持稳定增长。至于占新地资产净值近20%的商业投资物业，将受益租金及资产增值的上升趋势。

　　新鸿基地产估值与香港房地产市场盛衰关系高度密切，尤其公司主攻高档及中高档物业市场，我们对香港房地产于2010年前景看法正面，整体市场特别是高档及中高档住宅将继续受益政府有限土地供应政策、资金流向、通膨预期、美元长线弱势预期及低按揭成本等因素，当中市区中高档住宅更受益长线供应有限的因素，预料新地估值及2010年获利能力将受益于香港房地产市场的发展。

　　另一方面，中国经济进入复苏期，美国经济为首的欧美地区亦渐见好转，支撑企业获利能力改善，预料将重新促进海外企业发展中国市场的步伐，重新推动香港优质商业物业的需求，资产增值及租金上调动力亦将成为新地估值未来12个月获市场上调的正面因素。按照新鸿基地产的NAV折让率过去平均为5%为基础，估值明显偏低，12个月目标价为145港元，建议买进。