恒生银行(00011.HK)周四以“香港楼市：乍暖还寒”为题发表《经济专题》，指出近期香港住宅楼价重挫后止跌回升，成交量亦从历史低位反弹，但由于全球经济以及金融体系尚未复苏，香港楼市在短期内也难以复苏。

　　恒生报告指出，主要统计二手物业成交的中原城市领先指数连续三周上升，3月中升至59.7的18周以来高位，显示楼价轻微反弹，重上2008年11月初大幅调整开始时的水平。香港楼市另一个领先指标恒生地产分类指数，亦似乎显示楼价即将见底。

　　由于经济疲弱，市场对住宅物业的需求大幅减少。2008年一手市场仅售出11046个单位，较2007年下跌45%。然而，供应也下降至30年以来低位，约只有10000个单位。房屋库存这一常用以计算房屋供应的指标，也处于相对较低水平。以现行的出手速度计算，2008年底房屋库存相当于6.6个月的供应量，低于2003年经济低潮时期的11.5个月的供应量。展望未来，估计供应将会上升。香港政府预计2009及2010年每年平均约增加12000个新单位。虽然这个数字高于过往两年每年约10000个新单位的供应量，但却仍然远低于过去趋势。

　　然而，恒生银行预计，目前楼市若干利好的迹象可能只属短暂性质。楼价走势倾向与经济表现挂钩，很明显，短期经济前景相当黯淡。例如2008年第三季度，由于全球金融海啸带来的负面影响渐渐浮现，香港经济急速下滑，楼价失去动力；期间香港的实体经济增长放缓至1.7%的五年来低位，创2003年香港经济受“非典”打击以来的新低。2008年第四季度香港经济衰退加剧，本地生产总值同比收缩2.5%，导致楼市大幅调整。

　　恒生估计2009年香港经济将会收缩3%，失业率有可能上试7%高位，以致2009年平均失业率上升至6.3%。在失业上升与收入减少的阴霾笼罩下，楼市势必受压；然而，供应趋紧及负担能力较轻，应可缓解楼市调整的幅度。

　　恒生相信除非全球经济及金融体系全面恢复，否则香港楼市难以在短期内复苏。因此，预计2009年香港的楼价将同比下跌18%，即较现水平进一步下跌13%。(董凤斌)

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