缩减禁区对地产股影响长远

　　上海阅瀚律师事务所律师黄祖斌

　　香港保安局本月上旬宣布，将闲置数十年的港深边境禁区由2800公倾减少到400公倾。笔者认为，此举将对香港本地地产股产生多层次的影响。

　　1、香港长期实行的是以低税率吸引投资，并降低经济与消费成本，高价批租土地作为政府重要财政收入的政策。因此，对市场地价及物业市价的影响，主要取决于特区政府具体的土地供应规划。相信有1997年突然增加8万多套物业给市场构成沉重打击的前车之鉴，政府会稳妥推进开发计划。特别是如推出原禁区土地的供应，而大幅缩减其他地区的供地计划，这些地区土地及物业的市价可能不降反升。

　　2、如果香港本地地产公司能有效参予解禁土地的开发项目，则能增加这些地产股的盈利，又会构成对港股的一大利好。并且该禁区原本是荒野，出让价预计将远低于繁荣地段，如地产公司能以极低的成本购地，并将开发周期延长，在该地区面貌大为改观之时再上市出售，可能获利丰厚。

　　3、解禁的土地紧临深圳，有望建成一个繁荣的市镇。商业活动与深圳来往紧密的商家和居民，有可能大量迁移到该地区，抛售在其他地区之物业，并导致其他地区物业出租率下降，对物业市价和租金构成压力。并且还会影响内地，特别是深圳周边地区投资者在香港购置物业的计划。

　　4、长期来看，解禁土地增加的就业机会，对经济活动的推动，都能增加香港土地及物业的价值。该地区显然也会吸引内地资金的投资。从这一点来讲，对地产股构成利好。

　　5、对香港原靠近解禁地区的物业显然是个重大利好，可能出现明显的增值，对于拥有这些地区大量土地及物业的地产公司可能受益颇丰。

　　以上种种利好或利空，基本都是中长期的影响。总体上是利好还是利空，要综合衡量每一种因素的影响力。对不同的地产公司，影响也不一致。对地产股的投资者而言，也许美国预期的减息幅度，及由此带来的香港本地银行的减息，才是对香港本地地产股最直接的利好。

　　值得注意的是，香港本地地产股的走势受大势影响最大。美国股市截至1月16日，已跌破去年8月中旬因次级贷危机形成的低点，而港股仍比当时的低位高出27.51%。16日当天，恒生指数跌幅明显大于道琼斯指数，如恒指未来出现补跌，香港本地地产股可能还要经历一波风雨。