重新审视REITs投资价值

　　□财华社 张国栋

　　近日香港通胀压力增加，加上美国减息，实际负利率出现，在地产市况向好之下，市场已开始炒作地产股，股价升势凌厉，但房地产信托基金(RE-ITs)走势却不理想，现时7只上市REITs中，除了领汇(0823.HK)之外，大部分上市的REITs股价都表现不佳，在目前股市风高浪急下，应是较好时机重新审视REITs的投资价值。

　　上月美联储的减息行动，进一步刺激香港资产市场，为应付通胀，买楼收租是其中一个最佳办法，但未必每人均有能力负担。购买REITs除可定期收息外，亦可享受资产价格上升带来的好处，其效果跟买楼收租大致相同，而且可以自由选择购买写字楼、商场或酒店等的REITs，那是非一般大众所能承担的投资金额。

　　目前，香港经济向好，无论是

写字楼、商场或酒店的租金及价值都出现升幅，近月开始有证券行推介REITs，其中瑞银看好领汇，建议买入，目标价22.3港元；摩根大通亦预期领汇可能最快于2008年中获准出售资产，可为股价提供强劲支持；另外，高盛较早前亦出报告指出，泓富产业(0808.HK)今年上半年每单位可分配利润为6.39港分，按年升10.7%，较预期高出1.6%，原因是期内租金按年增加约19%，加上投资物业重估价值增加，故把目标价提高1.6%至1.85港元。

　　此外，中环甲级写字楼需求持续增长，空置率下跌至2.9%历史新低，租金在第3季续升9%至每方英尺100港元水平，预期第4季度进一步上升5%至10%。冠君房托(2778.HK)的资产质素不错，以目前花旗广场部分租价已上升至逾80港元，在中环甲级写字楼供应不足下，估计租金仍有上升空间，冠君目前回报达8厘，算是不俗。

　　全港唯一酒店REIT的富豪产业(1881.HK)，亦具吸引力，除了承诺派息5.8厘外，预料集团未来注入内地酒店项目，增长前景佳。至于阳光房托(0435.HK)亦有可能获得恒基地产(0012.HK)注入其它收租物业，且大股东在首3年放弃全部派息，虽然，未来不一定能取回目前保证的派息率，但香港未来房地产市场发展，其收益表现应不会太差。

　　至于属中资REIT的越秀房托(0405.HK)，息率约6.4 厘，具中资概念，升值潜力高，亦具备母公司注资的可能，加上

人民币升值，具一定投资价值。另一只睿富房地产基金(0625.HK)虽同是中资概念，但由于近日出现账目问题，其唯一物业北京佳程的租金收入，较预期少2.79亿港元，虽物业卖方已支付2.79亿港元补足差额，但仍须留意整幢物业重新估值及账目问题。

　　虽然REITs在香港发展并不算成功，但未来发展可以朝向收购资产，壮大自身作为支持股价及派息，例如泓富洽购上环嘉华银行中心，或是母公司注资，都是可以憧憬的。

　　目前，香港上市的REITs大部分表现不佳，然而，并未打击公司分拆REITs上市的兴趣。例如太古(0019.HK)有意以REITs形式分拆又一城上市，集资500亿港元；远东发展(0035.HK)已有计划分拆旗下8家酒店成立REITs上市；北辰实业(0588.HK)待中国

证监会批准，会在明年将旗下资产价值约110亿港元投资物业，以REITs形式分拆来港上市。

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