香港证券机构大合唱：坚定看多内资地产股

　　内地的房地产商们正在重演着30年前李嘉诚、李兆基等华人富豪的创富神话，而舞台同样是风生水起的香港股市。

　　地产界明星潘石屹、张欣夫妇，借SOHO中国10月8日上市，摇身一变成为坐拥300亿元个人财富的大亨，前几年一度陷入经营危机的广州奥园集团(3883.HK)，10月9日港股挂牌，次日收市价就跳升四成多，投资者赚得眉开眼笑。

　　而从七八月份开始，香港股市上的内资地产股表现便屡创新高：碧桂园(2007. HK)由每股7元一直飙升至13元，富力地产(2777. HK)更是在短短20个交易日，由每股21元一度上涨至9月中旬的39元，涨幅均接近100%！

　　大市向好 利润下跌仍建议“买入”

　　有趣的是，不仅港股新贵们得到投资者热烈追捧，连业绩出现波动的老牌内资地产股也受到了格外的宽容。

　　港股上市近10年的合生创展(0754.HK)近期发布中期业绩报告称，公司上半年实现净利润4.19亿港元，较上年同期下滑4%，内地同行利润大增，合生不升下跌显得格外瞩目。投资银行瑞士信贷因此给出“令人失望”的评价。

　　但即便如此，各大投行还是非常看好合生，瑞银更首度给予合生创展“买入”评级和34港元的目标价(该股10月11日股价近30港元)，理由是该公司“今年以来已签约销售情况良好，可以推动2007年和2008年强劲增长”。

　　而带头看淡该股的瑞士信贷，尽管认为合生缓慢的资产周转策略，将使公司花费更长时间才能将项目转换为货币，可能导致资产增长和扩张速度放缓，但仍维持对其中性评级，并将预期目标股价调高2.6%。

　　“相对于三年前，现在可谓是内资房企的黄金时代，无论经营管理情况及企业背景如何，只要涉及内地业务都很吃香，特别是国家开放内地个人投资香港股市的‘南水北调’政策渐行渐近之际，机构投资者们都不愿错过良机。”凯基证券一位分析师说。

　　瑞士信贷9月底发表的一份研究报告称，虽然大部分内资地产股近期股价屡创新高，调整风险正在上升，但在内地通胀加剧情况下，相信楼价及成交量将会增加，因此维持对前者“增持”的评级。该报告预计未来12个月内，内资地产股股价平均将会有27%的增长。

　　上述凯基证券分析师表示，其实从2005年初起，香港及国际投资者就对内资地产股流露出极大热情，当年大摩曾发表报告预期，2005年内资地产股投资回报率将超过100%，与此对应的是，同期香港地产股投资回报仅为7.7%。

　　银河证券分析师孙卓则指出，研究显示目前我国宏观经济每增长1%，房地产行业将增长1.3%。今年以来人民币升值明显加速，内地房地产业与宏观经济相关性继续加强，在经济基本面带动下，房地产行业发展无疑会进一步加速。

　　房贷新政难阻业绩提升土地储备还是支柱

　　面对近日来势汹汹的提高二套房贷首付“新政”，香港证券机构普遍认为，不会给房企带来太大影响。

　　香港里昂证券一分析师称，内地楼市为“低杠杆”市场，买家多为富人，贷款买房者比例不大，以此方式买第二套房屋的比例更低。他援引内地龙头房企万科(000002)的数据说，该公司今年到目前为止全部以现金付款的销售额，由去年56%升至69%。“何况内地监管此项政策执行，在技术层面上也有一定难度。”他说。

　　银河证券分析师朱洋波同样觉得，购买第二套房的投资者一般都有闲钱，就算贷款也不会在乎提高10%的首付。而上市房企多为银行优质客户，在银行大量资金寻找出路的情况下，相关贷款不太可能被严格限制。“房贷新政对

房价上涨的速度和幅度会有所控制，但短期内难以改变房价持续上涨的整体趋势，”他说，“因此上市房企业绩提升是可以预期的，即使短线有调整，中长线依然看好。”

　　“就香港资本市场的传统而言，土地储备如何永远是量度地产股表现的晴雨表。”上述凯基证券分析师强调。

　　近日，著名投行高盛在研究报告中将绿城中国(3900.HK)的2007年至2009年盈利预测分别调高至19%、20%及21%，将该

股票的目标价也调高15%至21.75港元。高盛表示，除了该公司上海及杭州项目销售价较高外，更重要的是其现有土地储备数量，特别是今年前8个月的储地速度“优于预期”。

　　今年7月底，瑞银同样第一次给予雅居乐地产(3383.HK)“买入”评级，理由是该公司现有2300万平方米(可建筑面积，下同)的庞大土地储备将支持其加速发展。有资料表明，该公司今年还计划新购入3000万平方米的土地储备。

　　“香港投资者并不觉得公司的流动资金放在土地上有什么问题，因为香港几乎所有的超级富豪，都是靠房地产起家的。”京华山一(香港)金融研究员尤浩然表示，“地产公司的土地储备多寡，永远是投资选择的前提”。

　　富力地产董事长李思廉曾私下感慨说，我们到处圈地也是身不由己，因为投资者都在盯着你。富力正准备在未来9个月内，把多达1030万平方米的土地收归旗下，令公司土地储备增至3100万平方米，而碧桂园在公开宣布土地储备达到惊人的5400万平方米之后，仍在马不停蹄地四处圈地，个中因由，不言自明。

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