曾志英：从土地拍卖看地产股前景

　　曾志英

　　近来港股大市基本面没有什么特别的看点，只有一幅位于香港长洲的政府土地日前被拍卖的消息值得留意。由于这块地皮面积不大，而且位于离岛，因此即使最终以比底价高出一倍多的9000万港元成交，对香港的整体股市也并没有多大的刺激作用。

　　日前拍卖的这幅长洲地皮面积小，加上地点并非在市区，所以这次拍卖的象征意义更惹人关注，因为这是香港特区政府2006-2007年度最后一次政府土地拍卖。总括而言，香港在过去一年，被勾出并成功拍卖的地皮不多，但每幅地皮皆以高价成交———一般比底价高出3至5成，这说明了什么?

　　曾sir认为，这其一表示香港的土地供应奇缺，发展商仍要“抢”地；其二是发展商仍对楼市的前景看好，因此，预期未来推出新盘也绝不会低价开售。

　　长洲这幅地皮还有一个特殊看点，就是这类离岛地皮竟以每平方呎2000多港元楼面价售出，这说明两年后

开发商至少要卖四至五千港元才有钱赚。既然连离岛的住宅也卖这个价钱，市区又如何?　此外，既然要卖这样的高价，一般开发商要建成低密度

别墅式物业才能吸引买家。换言之，这种离岛或远郊地皮日后的发展方向，必然是向着别墅式小区发展。事实上，过去两年里，香港的中小型住宅市道欠佳，但别墅式住宅　(House)却大受欢迎，特别是港岛区的别墅更不时以天价成交。这种现象却形成郊区别墅相对便宜。因此，未来投资趋势必倾向于这类物业，其实近期个别郊区别墅的价钱已经抢高。

　　由此可见，香港地产股也将因此受益。如果美国下半年减息，加上香港楼市似有复苏的迹象，曾sir预期，进入今年第二季后，港股地产股将有一番作为。

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