地产股潜力未发挥

　　曾志英

　　近期港股屡创新高,至此,相信已经没有人能告诉你港股短期的顶位在哪里了?因为在过去一个多月里,大市几乎未有正式的调整过,即使调整也不过一天,第二天又再上升,实在令人看得目瞪口呆。唯一可以解释这种现象的原因只能说市场的钱实在太多,环球资金都涌进来大中华区,因为人人都想赚取人民币升值带来的回报。

　　从港股这个星期的走势看，最明显的是国企股升势加速,其中有两点值得大家留意,其一是资金集中追捧金融股,例如工行(1398.HK)、建行(0939.HK)及中行(3988.HK)等,都升得不亦乐乎,把过往“大笨象”的形象一扫而空,有时这些个股的单日波幅更可以超过7%至8%,例如在上周建行就出现过类似的情况———当日建行最高升至4.4港元左右,但在收市时竟然不升反跌,跌至接近4.2港元水平,上落幅度也有5%。因此,即使体积大如建行,也可以如“小飞象”一般上落。

　　另一个现象是人人都“追落后”，但凡被视为落后的股份都成为追捧对象，例如国有银行就追中行，电信股就追中国电信(0728.HK)、和黄(0013.HK)地产股就追长实(0001.HK)，其他就追概念股(比如公路股及电力股等)。这些都被视为早前落后的股份，但至今已不落后，那么还有什么股可追呢？

　　如果从长远角度而言，曾Sir认为地产股的潜力至今仍未发挥出来，近期市场在“追落后”的心态驱使下，长实及新鸿基(0016.HK)地产股成为追捧对象。但老实说，这种追捧的心态只是觉得长实及新鸿基落后而已，并非有发现地产股有很大的升值潜力。投资者一般都知道，落后总有落后的原因。既然如此，为什么曾Sir觉得地产股的潜力尚未发现呢？

　　总括而言，地产股仍有三大利好因素尚未兑现：

　　一、香港楼市尚未复苏———最近有一项调查显示，约六成的香港市民仍然觉得现在未是入楼市的最佳时候，换言之，楼市至今未有泡沫，距1997年前一人有两三层楼作炒作的疯狂也很远。只要市民都觉得是入市时候，楼市才可望全面复苏，预期这一情况可望于2008年出现。

　　二、

人民币升值带来的刺激尚未出现———人民币升值，港元肯定下跌。过去一年度港元兑人民币下跌约6%，而且这种趋势定会持续，预料两年后累计跌幅约为15%。这样下去，香港的通胀势必重临，港元贬值也会带动香港市民积极找寻保值方法，而物业是保值的最佳工具。因此，置业热潮中会回来，预期就应是在2008年了，届时，人民币升势已十分明显，市民已别无他选，可能连内地的富人也来港买楼。

　　三、香港地产财团染指国内市场———最近新地、恒地(0012.HK)分别配股集资，目的十分明显，就是用作发展内地市场之用。近两年，内地楼市升势明显，国内地产股也升个不亦乐乎，如果香港发展商加大内地投资比重，相信也多少可以分得一杯羹。届时，香港发展商已不再仅仅是香港地产股，而是一只有大中华因素的地产股。

　　鉴于上述因素，港股地产股的潜力尚未发挥，相信要到牛市第三期时，其威力才正式发发挥出来。如果投资者愿意作长线投资，地产应有不俗之回报，然而由于现时股市已处于高位，现在入市的风险很高，宁可等待大市来一次较深调整，才作低位吸纳，继而视作长线投资。

　　除了传统意义上的地产股外，投资者也可以考虑一些地产成份浓厚的“非传统”股份，例如近年十分热门的领汇(0823.HK)，最近股公布的业绩令人有点惊喜，加上未来加租潜力仍大，因此，可以看高一线；地铁(0066.HK)也是这类潜力股，投资者也可视作地产股看待。

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