调控政策影响 中资地产股将何去何从

　　西南证券 周兴政

　　上市初期表现欠佳的内地房地产企业世茂房地产最近两个交易日终于扬眉吐气，股价连续大幅上涨。不过，不久前公司在港IPO公开发售仅仅获得53.73%的非足额认购比率，成为香港近年来最遭冷遇的IPO之一。世茂房地产的表现和去年7月中旬上市的富力地产(资讯 行情 论坛)颇为相似，后者在港IPO公开发售亦未获得足额认购，只是后来的强势表现令其成 为中资股板块的一朵奇葩。

　　调控政策影响几何

　　世茂房地产招股时段和上市初期的低迷表现与近期香港新股整体表现欠佳不无关系。从相关统计资料来看，中国银行(资讯 行情 论坛)之后上市的6只新股中，至今已有5只股份跌至招股价之下，相比之下，世茂房地产算是其中表现最好的一只股份。

　　多数中资地产股份近期出现较大幅度的调整，也是世茂房地产招股及挂牌初期表现欠佳的重要原因。而中资地产股的低迷表现则与内地政府针对地产行业的诸多紧缩和调控政策有关。尽管自内地推出相关调控措施以来，诸多外资机构的观点几乎一致地认为，“相关调控政策导致中资房地产股份出现较大幅度的调整，将构成逢低买入的绝佳时机”；但直到目前，在中资地产股中，似乎很难找到相应的投资机会。

　　从一定程度而言，内地的调控政策不会改变房地产作为支柱产业的地位，也不会导致地产价格的大幅下降，相反人民币升值反而会对一些资源型地产企业带来正面影响。不过，对于在港上市的一些中资地产股而言，相关调控政策显然已经成为主流资金获利回吐的好时机。

　　估值偏高仍有压力

　　从近年来的情况看，中资地产股的盈利能力好于香港地产蓝筹股，相信这是令中资地产企业备受香港投资者追捧的主要原因。这种状况也同时导致了中资地产股的估值状况持续处于偏高的水平，而偏高的估值水平又成为中资地产股股价对宏观调控政策表现敏感的重要原因。中资地产股在香港股市中的辉煌表现不胜枚举，比如富力地产，在上市不足一年之内，股价累积涨幅最高曾达到逾3.6倍之多。

　　中资地产股份估值偏高的状况并非局限于富力地产等少数曾经遭遇市场资金疯狂炒作的股份。统计显示，以目前股价和最近一个会计年度的财务数据作为计算基准，市值在1亿港元之上的44只香港主要地产股份的加权平均市盈率和加权平均市净率分别为8.6倍和1.2倍；而其中18只中国房地产股份的对应市盈率和市净率数据分别为14.7倍和1.5倍，中资地产股估值偏高的状况可见一斑。

　　盈利前景较为看好

　　日前内地建设部等三部门发出联合通知，房地产专项整治行动即将开始，这可能意味着短期内中资地产股的表现可能仍将难以乐观。不过，若中资地产股份再度出现较大幅度的调整，可能将出现较好的买入时机。原因是此类股份的盈利前景还是较为看好的。

　　从最近一个会计年度的盈利数字来看，上述计入统计的18只重磅中资地产股份实现了全面的盈利。而且，仅有两家公司盈利同比此前一个会计年度出现了下降，而盈利同比增幅在一倍以上的股份却有9只之多。中资地产股板块强劲的盈利表现在中资股板块整体盈利增幅减缓的背景之下，是非常突出的。

　　从多家外资投行机构和香港本地证券商的平均预测结果来看，中资地产股未来几年的盈利增长数字仍将持续强劲。华润置地(资讯 行情 论坛)、上海复地(资讯 行情 论坛)、富力地产、首创置业(资讯 行情 论坛)等公司未来一年的盈利同比增幅高达50%甚至100%以上。