如何看待中国宏观调控下的国产REITs

　　财华社香港新闻中心/记者张国栋报道。

　　中国近年推行的宏观调控，主要针对房地产及商品、能源等个别行业的措施；在房地产方面，中国的房地产企受到银行收紧融资的关系而影响开发，因此中国的房地产企业极须要开发新融资模式；去年越秀旗下REIT越秀房产(0405-HK)到香港上市，可谓对深陷资金困局的内地房地产业具有极大的示范意义；而香港投资者应如何看待计划在港上市的一批国产 REITs？

　　中国虽然针对房地产推行宏观调控措施，但有趣的是，国际资本对中国的房地产却心动起来，好像摩根士丹利、高盛、美林、麦格理等海外资本却纷纷出动，动辄以数千万至数亿美元收购国内优资商业地产；其中，这批外资中更不乏计划在短期内，将收购物业在香港以REITs形式上市。

　　香港是国际化的资本市场，中国企业较易到香港去上市及发行REITs，目前排队等候到港发行REITs的内地

房地产企业主要是一些商业地产项目，因为大多数中国房地产企业面临资金问题，尤以商业地产的资本困境更加突出。

　　据一份商务部的调查显示，2005年上半年全国商业地产投资778亿元，增长23.8%，连续5年高於房地产投资增速；为此，商业地产在去年继住宅地产之后，成为宏观调控目标；加上，目前中国还没有建立统一的产业基金法则，因此在中国成立REITs短期内不可能实现，因此香港便成为上市的最佳地点。

　　同时，外资相信宏观调控对

中国经济发展并无大影响，目的只在对过热的经济起降温作用，在目前的情况下，宏观调控最大的力度相信是令楼价不升，或升幅减少，而不会过度打击楼市；他们认为，北京、深圳等城市楼价并不高，未来仍有上升的空间；宏观调控可能会对中国的发展商带来影响，但对外资来说是可能是一个机会，外资反而会更多流入中国地产市场。

　　至於，有计划来港上市的一批国产REITs，是否风险较大，但其实国产REITs到港上市需要进行一连串的资料披露及监管机构的审批，只要在资料披露上没有隐瞒，监管当局审批后能上市的，风险应相对较细。

　　事实上，REITs在国际投资市场受到欢迎，原因是具备有多项优点；例如，业务重点明确，不能拥有重大非房地产资产，一般来说REITs於各财政年度最少分派90%经审核后收入净额，REITs向金融机构借贷金额亦限於其合计资产总值的45%；投资者投资於REITs与直接投资於房地产相比，资金流动性较强外，且由具经验的人士管理及投资，较自行投资更为多样化及不用花时间及心思，只须准时收息并可享受升值带来的好处。

　　据悉，上海绿地集团计划把旗下数个位於上海的商业项目打包赴香港上市、深圳

华侨城亦正积极筹备REITs上市，香港投资者如果看好深圳和上海的房地产后市才，不妨考虑购买，但最终REITs的价值是可升可跌的。