蓝筹地产股纯利升新会计准则功不可没

　　 财华社香港新闻中心 / 岑智勇。

　　自从东亚银行(资讯 行情 论坛)(0023-HK)於2月10公布其2005年度全年业绩后，随即亦掀起了蓝筹业绩公布期的序幕。

　　随著去年经济环境持续改善，市道好转，不少蓝筹股都能交出一份亮丽的成绩表，当 中更有教人喜出望者；以地产股为例，新鸿基地产(资讯 行情 论坛)(0016-HK) 05/06年度中期纯利增长达1.67倍至135.05亿元；新世界发展(资讯 行情 论坛)(0017-HK)的05/06年度中期亦录得20.93亿元的纯利，升幅亦达1倍；至於在3月22日公布05/06年度中期业绩的恒基地产(资讯 行情 论坛)(0012-HK)，其中期纯利更大升3.3倍至76.49亿元之多，表现明显优於其他同类的蓝筹股。

　　** 新会计制度令地产股纯利急升 **。

　　事实上，自从新会计制度自2005年1月1日起生效之后，地产发展商的业绩除了受回顾年度内的物业出售或出租情况影响外，楼价的改变亦对会对地产股的业绩构成影响，其中香港会计准则第40号指出，公司需要把投资物业公平值的变化，反映於损益表中。

　　去年楼市表现造好，用以描述地产市场价格变动的中原城市指数亦由去年1月底的49.42，上升至今年1月底的52.42，升幅达6%；楼价上升，意味著地产发展商所持有的投资物业亦会升值，在新的会计制度下，地产发展商需为她们的投资物业作重新估值，并把差异确认为收入。新会计制度实行至今已超过一年，而刚公布业绩的公司，不少都在损益表上加上「投资物业之公平价值变动」的项目，用以反映物业价值在回顾期间的变化。

　　以新地为例，在回顾期内，集团的中期纯利为135.05亿元，较上年度上升1.67倍之多；中期纯利当中包括投资物业重估盈余(扣除递延税项)74.26亿元，若撇除扣减递延税项后之投资物业重估盈余，期内基本纯利为60.79亿元，与上年度同期比较只增加10%，可见新会计制度的粉饰功效的威力。

　　另一边厢的新世界发展，其05/06年度中期纯利20.93亿元，较去年同期增长1倍。不过，新世界发展董事总经理郑家纯表示，该集团除税后投资物业重估净增加约8亿元，在扣除有关金额后，该集团半年基本盈利增长为30%。

　　至於恒地，其05/06年度中期纯利更大升3.3倍至76.49亿元，纯利升幅明显优於同类股份。不过，由於该集团期内投资物业重估盈余达到53亿元，在扣除投资物业重估及递延税项后，半年基本纯利升83%至23.58亿元。但由於集团在回顾期内私有化恒中及恒基数码(资讯 行情 论坛)则带来6.51亿元的非营运收入，如果再扣除该项目，恒地盈利只上升约30%。

　　** 香港会计准则40号的出台背景 **。

　　香港会计师公会於2004年12月9日宣布，颁布五项新会计准则的标准与诠释，有关的新准则分别是香港会计准则第17号租赁、香港会计准则第23号借款费用、香港会计准则第24号关联方披露、香港会计准则第31号投资合营企业、及香港会计准则第40号投资物业。

　　有关的5项新会计准则颁布后，除了一项有关合并会计问题外，香港财务报告准则(HKFRS)与由国际会计准则委员会(IASB)颁布之国际财务报告准则(IFRS)已全面接轨。新的会计准则已於2005年1月1日或以后开始的财务报告期生效，而最近公布2005年度、或05/06年度业绩的公司，也开始采用新的会计准则去预备财务报表，其中以第40号会计准则对持有投资物业的公司影响最大，令她们的业绩更受地产市道的表现所影响。

　　** 业界对新准则的意见 **。

　　在新的会计准则颁布后，德勤会计师事务所於去年8月发表了一份相关的调查报告，显示香港上市的房地产公司预期将受惠於新的香港会计标准与诠释影响。该报告指出，德勤中国房地产与建筑业小组於去年7月向在香港及中国大陆拥有物业投资、物业发展或酒店业务的企业的高层财务管理人员进行一项调查，调查显示所有受访参予物业投资的企业预期采用全新香港会计准则第40号后，其净盈利将出现增长，有36%表示增长将超过50%，没有一家受访企业预期净盈利将出现下跌。

　　** 新会计制度不一定令企业受惠 **

　　但事实上，虽然去年楼价上扬，但刚公布业绩的太古 (0019-HK)、(0087-HK)，在新的会计制度下，盈利表现却不升反跌。太古於3月9日公布其2005年度业绩，在新会计制度下，该集团2005年度纯利为187.57亿元，较上年度的188.18亿元倒退0.32%；但若扣除投资物业公平值净增加118.87亿元(2004年为157.3亿元)后，集团的基本应占溢利应为87.42亿元，较2004年65.38亿元增加33.7%，盈利表现不跌反升。由此可见，重估投资物业的价值后，也不一定有利於企业的盈利表现。

　　** 长实和黄亦受惠新会计制度 盈利表现胜预期 **。

　　毫无疑问，刚在3月23日(周四)收市后公布2005年业绩的长江实业(资讯 行情 论坛)(0001-HK)及和记黄埔(资讯 行情 论坛)(0013-HK)，是本周的市场焦点之一。以李嘉诚为首的长实，主要在香港从事地产发展业务，故不难想像其盈利会受到新会计制度的影响。长实2005年度录得纯利139.95亿元，较去年同期107亿元上升31%，其中去年重估投资物业为17.76亿元(2004年为6.78亿元)。在扣除有关的估值改变后，其核心盈利为12.22亿元，较去年同期的10.02亿元上升21.92%，表现较证券界较早时的预期为佳。

　　另边厢的和黄，2005年度录得纯利143.43亿元，较上年同期129.78亿元增长11%，旗下3集团录得全年未计上客成本支出的正数EBITDA，整体表现亦较证券界较早时的预期为佳。

　　事实上，和黄的纯利得以录得增长，多少与其於2005年度出售投资及注销少数股东权益有关。回顾期内，和黄在出售投资及注销少数股东权益共录得251.17亿元的溢利，当中包括：出售香港国际货柜码头20%权益、中远-国际货柜码头(香港)10%权益、发行和记电讯国际(资讯 行情 论坛)之新股、私有化和记环球电讯、以及出售和记电讯国际19.3%权益等。

　　此外，投资物业的价值重估也为和黄於2005年度带来36.85亿元的溢价(2004年度为52.44亿元)。

　　至於同属长和系，同是亦是蓝筹股的香港电灯(资讯 行情 论坛)(0006-HK)及长江基建集团(资讯 行情 论坛)(1038-HK)，2005年纯利分别录得36.86%及70.51%的增长。港灯和长建之所以能录得显著的盈利增长，主要是由於两者都分别在年内录得非经常性收入，香港会计准则第40号对她们的影响则相对较少。

　　在回顾期内，港澄出售澳洲业务部分权益令该集团录得15.6亿元的非经常性收益，令纯利升36.86%至85.62亿元。至於持有港灯约38.87%权益的长建，除了录得来自港灯的25亿元(2004年为24亿元)的溢利贡献外，另出售联营公司之溢利亦达37.63亿元，刺激整体盈利上升70.51%至60.07亿元。

　　** 总结：新会计制度令分析难度增加 **。

　　总括而言，自香港会计准则第40号生效之后，令香港财务报告准则与国际财务报告准则得以接轨，有助香港作为国际金融中心的长远发展。但与此同时，地产发展商等一类持有不少地产投资项目的公司，其盈利表现亦会因而受楼价变化所影响，由於去年楼市畅旺，故不少持有投资物业的公司都录得亮丽的业绩。

　　从另一角度去看，持有投资物业的公司，其业绩将会随著地产市道的变动，而变得更加波动。在分析和评估她们的投资价值时，难度亦会随之而提高了，投资者在作出投资决定前，而多加留意。

　　** 部分受新会计制度影响的蓝筹股 **。

　　公司名称 (代号) / 最新业绩年度 / 营业额 / 纯利 / 物业重估溢利 / 扣除物业重估后纯利

　　长江实业(资讯 行情 论坛) (0001-HK) / 2005 末 / 14358 / 13995 / 1776 / 12219

　　九龙仓集团(资讯 行情 论坛) (0004-HK) / 2005 末 / 12543 / 13888 / 11513 / 2375

　　恒基地产(资讯 行情 论坛) (0012-HK) / 2005/06 中 / 2733 / 7649 / 5019 / 2631

　　和记黄埔(资讯 行情 论坛) (0013-HK) / 2005 末 / 182584 / 14343 / 3685 / 10658

　　新鸿基地产(资讯 行情 论坛) (0016-HK) / 2005/06 中 / 14466 / 13505 / 7426 / 6079

　　新世界发展(资讯 行情 论坛) (0017-HK) / 2005/06 中 / 13251 / 2093 / 912 / 1181

　　太古股份公司A(资讯 行情 论坛) (0019-HK) / 2005 末 / 18937 / 18757 / 11887 / 6870

　　信和置业(资讯 行情 论坛) (0083-HK) / 2005/06 中 / 919 / 1066 / 435 / 632

　　恒隆地产(资讯 行情 论坛) (0101-HK) / 2005/06 中 / 2296 / 1616 / 927 / 689

　　注：所有数据单位 = 港币百万元