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财华社香港新闻中心 杨镇铭
香港上市的中资地产股富力地产及北京北辰，日前公布的05年业绩都取得亮丽表现，其中富力的纯利急升1.3倍，达到12.64亿元，北辰的纯利则升8.1%至2.54亿元；由于本月底前，华润置地等股份也将公布业绩，在憧憬盈利向好的情况下，香港市场近日再掀起一轮中资地产股业绩炒作热潮，华润置地股价冲破5元，是97年以来的新高。
回顾过去一年，中资地产股的升幅普遍十分惊人，其中合生创展的升幅高逾3倍；去年7月中挂牌的富力，短短八个月时间急涨2.4倍。当时富力公开招股时，竟出现公开发售部分认购不足的窘态，只有62%认购比率，并以招股下限定价，然而，时隔仅仅八个月，竟然出现令人刮目相看的情境，不免令人感叹股海无常的变幻。
广州、北京及深圳房地产股表现尤其出色，这与近两年广州、北京及深圳楼市十分活跃有关。而上海地产市道由于早年升势过急，近期处于下跌调整期，去年房价回落6.6%，是导致上海房地产股表现相对较弱的原因。
中资地产股业绩强劲，与内地楼市近年持续兴旺有直接关系，尽管05年政府加大宏观调控力度，但全国各地的楼价升势难改，主要因为每年经济的强劲增长，为楼市提供强大支持。由于内地生活水平不断提高，市民对优质房屋的需求一直提升，因此，政策上近年并无直接大力压制地产市道，反而是鼓励市民扩大消费，大城市的中低档房屋以及二、三线城市的楼市，预料仍会持续兴旺。
外资在这一波中国房地产投资热潮中，也充当推波助澜的角色。国际房地产投资管理服务公司仲量联行发表的调查显示，05年中国已成为跨地区资金的热门投资目标，国际投资者将日益重视中国二线城市的投资潜力，资金流入中国的趋势将持续。外资证券行对中国地产股的投资前景，则普遍持正面看法。花旗近日调高华润置地的目标价至5.3元；摩根大通预料富力今年盈利可增加1.3倍。
由此看来，中资地产股近期急速上升，是有稳固的行业基础及强劲的业绩支持。唯一令人忧虑的是，近期股价普遍升势太急，已致估值水平较高，华润置地市盈率已高达50倍，富力的市净率则高达10.7倍。在股价偏贵的情况下，短炒中资地产股固然可行，但若市况发生逆转，或者后续公布的业绩并无一如所料般强劲的话，则投资者将要承受颇大的风险。
事实上，中银国际日前发表的报告便警愓投资者，须注意部分内地房地产股的盈利前景，该行指出北辰05年的纯利2.75亿元，比预期的低2%，由于奥运会相关项目要等到08年之后才能贡献收益，开发毛利率又低于预期，中银国际认为北辰的盈利前景并不特别乐观。
近一年涨幅较高的中资地产股
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