政策利好需求旺 内地地产股发展潜力大

　　财华社香港新闻中心 / 谢婉莹。

　　(狗年前瞻系列报道之四)　中国政府由06年开始，将刺激内部需求列为“十一/五”规划重点，政策将由压抑投资转为鼓励国民消费，并会有选择性地鼓励国民购买自用房地产，预料一些品牌信誉良好，并有能力将业务扩展到二、三线城市，为买家建造价廉物美房屋的地产开发商，例如长实(0001-HK)、瑞安(0983-HK)、华润置地(资讯 行情 论坛)(1109-H K)及首创置业(资讯 行情 论坛)(2868-HK)等，都将受政策所惠，狗年的发展前景看好。

　　中信嘉华银行近期发表的一份有关中国房地产市场的报告，预期内地房地产市场之软著陆过程将持续2年，该行副总裁兼中国业务首席经济策略师廖群表示，未来6个月至1年，内地政府将实施针对房地产买卖过热的宏观调控措施，包括开徵资本收益税(销售物业利得税)、物业税、取消期房(楼花)买卖，及由个别地方政府订定

契税税率等。

　　国家税务总局於岁未亦发出通知，从06年起对房屋的地下室、地下停车场等地下建筑徵收房地产税，业界估计，内地房地产税的徵收范围会扩大到其它的物业类型，并会订立新税制，包括对新房产徵收不动产闲置税、房地产转让所得税、

豪宅税等。

　　在此情况下，预料到07年，内地的物业投资、房地产销量及房地产价格的增长率将放缓，分别为15%、10%及5%以下；炒风热炽的上海住宅楼市，所受到的影响料更大，跌幅或逾20%。

　　大福证券(资讯 行情 论坛)分析员周健锋表示，内地地产股继05年4月份至5月份出现明显升幅后，由下半年开始，房地产价格升势已放缓，在建工程的增长亦然，近年炒风炽热的上海房地产价格亦在回落，北京及广州市场由於有稳定的用家需求，价格波幅相对较小。

　　周健锋预料，内地政府在06年不会推出一些新的宏观调控政策，但会严厉执行05年颁布的措施，例如销售物业利得税等，相信小型地产开发商面对的压力将较大，大型地产商相反却更积极开始吸纳土地储备，并开始转往二线城市物色发展良机，其中，瑞安、上海复地(资讯 行情 论坛)(2337-HK)及首创置业(资讯 行情 论坛)等都有向京沪等大城市以外范围拓展业务的趋势，其发展前景俏丽，值得投资者留意。

　　周健锋表示，该行定下瑞安12个月目标价为17.5元，该股今日收报16.2元。

　　京华山一研究部分析员苏卓贤表示，无可置疑，内地二线城市的发展潜力较主要大城市为佳，因为北京及上海的地价已遭抢高，发展商的边际利润相对降低，因此，香港大型发展商例如长实及恒隆(0101-HK)，亦有转往二线城市发展的迹象，一方面可以较低成本购地，另一方面二线城市不受中央宏观调控或打撃房地产炒风的措施影响，发展较稳定，这些具有知品牌、良好管理经验及财务实力的大型地产商，自然较容易取得优势。

　　由於现时内地所有地皮均须经过公开竞投，故发展商已不可能像过往般以较便宜的价格购入土地；同时，二线城市的增长潜力虽然很大，但个别项目的发展前景，仍须视乎其地理位置是否占优，因此，地产商的发展潜力有多大，还须视乎其取得土地的成本是否合宜。

　　此外，苏卓贤认为华润置地(资讯 行情 论坛)亦值得关注，因为母公司华润集团会继续注入大城市优质物业项目，确保华润置地(资讯 行情 论坛)的营运收入稳定。

　　至於狗年港股大市，恒丰证券有限公司研究部董事林家亨展望，美国利率可能在06年第一季见顶，市场累积的购买力将在狗年大举出击，预料恒指於第一季可见16,000点，并在第3季前后挑战17,000点水平，地产股亦会迅速复苏，他建议狗年可采取积极吸纳行动，然后等待17,000点降临，投资者应有良好的回报。