领汇基金昨招股 房委会将套现342亿

　　记者 黄立锋　深圳报道

　　昨天对香港资本市场来说是一个里程碑式的日子，因为领汇房地产信托投资基金(LinkREIT 0823HK)昨日开始在港招股，即将成为该市场上第一只上市的REIT，尽管这一幕来迟了差不多一年。

　　此次卷土重来，领汇将以每基金单位9.7港元至10.3港元的价格面向全球发售19.258亿个基金单位(不计超额配售权)。细心的投资者可能会注意到，领汇此次招股价格明显较去年低，然而，投资者不知道的是，由于过去一年内香港房地产市场持续回暖，香港房委会一年的等待将可导致最多32亿港元的额外收益。

　　领汇基金将于17日截止公开招股，24日公布认购结果，25日正式挂牌上市。

　　回报率略低于去年

　　根据招股说明书，领汇此次重新上市，将以9.70至10.3港元的价格发售19.26亿基金单位，按上限定价计算，筹资大约198.4亿港元。然而，若计入保荐人行使超额配售权发行基金单位将达到21.37亿，从而集资额也将上升至220亿港元。

　　再来看看去年的情况。去年领汇共计划对外发售19.72亿基金单位，其中国际配售17.75亿，香港公开发售1.97亿，每单位售价在10.51港元至10.83港元之间，按上限计算，不计及超额配售基金单位，总集资额最高可达213.6亿港元，明显超过今年的198.4亿港元。

　　从领汇此次公布的招股详情来看，若以最高发行价计算，领汇2006年度的收益率为5.53%，而若计及散户的5%认购折扣优惠，收益率为5.83%；2007年度收益率为6%，散户折扣后的收益率则为6.31%。尽管这些收益率水平已经算是相当不俗，但由于过去一年处于加息区间，与去年相比略有不如。

　　不过值得注意的是，出于“还富于民”的考虑，领汇将在港公开发售比例由去年的10%提高到了今年的30%，且散户认购折扣优惠不再像去年一样设有250万港元的上限。

　　套现增加解房委会困境

　　在许多人的眼里，领汇去年上市计划流产是香港市场的一大悲剧。然而别的不说，光从融资的角度来看，领汇推迟一年上市对香港房委会只有好处，没有坏处。

　　尽管领汇今年不计超额配售的基金单位的总筹资额低于去年，但房委会今年实际套现的资金最多可能要比去年多出32亿港元。这其中的奥秘在于，为提高资产回报率，领汇充分运用财务杠杆的方法从银行获得了大量贷款。去年由于《基金守则》尚未修改，领汇的负债比率为28%，共有银行贷款82亿港元，而今年领汇的负债比率上升到了36%，银行贷款总额达到了122亿港元。

　　这样算下来之后，香港房屋及规划地政局常任秘书长梁展文昨日说，“此次领汇的净资产估值较去年增加到了331.8亿港元，按定价范围估计，相信这次领汇上市可令房委会较去年的集资额319亿港元多收超过10亿港元，因此政府并没有贱卖资产。若以发售价上限10.3港元计算，房委会最多可收回341.85亿港元。”

　　但领汇上市的意义远远不止是房委会多收了几十亿港元。香港房屋及规划地政局秘书长谭荣邦此前曾表示，受停止销售所辖居屋影响，香港房委会截至去年9月底持有的现金已由3月底的300亿港元降至147亿港元，如果领汇无法上市，那么到2007年房委会所持现金将用尽，从而令运作瘫痪，届时将影响数以万计市民获分配公屋的机会。

　　若领汇上市又会如何呢？房委会此前曾表示，如果领汇基金顺利上市集资，从而令房委会套现220亿港元或更多，再加上1万个居屋在2007年分批出售，那么预计直到第三届特区政府于2012年任满前，房委会将不会要求政府额外注资。从这个角度来看，领汇上市实际上关系到香港政府突围财政困境和香港居民“安居工程”的一件大事。

　　拆息有望低于建行招股时

　　由于此前建行招股一度令香港银行间同业拆借市场息率出现大幅攀升，加之上次领汇招股一度冻结2800亿港元，创下一时之最，此次领汇卷土重来市场很担心息率将再度上升。然而，由于香港金管局大量拆出短期港元，香港市场资金相当充裕，领汇招股期间息率有望低于建行招股时期。

　　实际上，尽管由于

美联储加息之后香港各大银行纷纷“追加”甚至“超加”利率，李嘉诚甚至在息率高起的情况下表示考虑暂时搁置另一只REIT——泓富基金的上市计划，但由于金管局的操作，昨日香港市场隔夜拆息已下降到2.8%，远较建行招股时为低，估计领汇招股期间也不会有大的变化。