2017年10月17日08:17 新浪港股

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  来源: 王雅媛港股圈

  文 | 毕老叔

  香港新任行政长官林郑月娥(以下尊称:林郑)在10月11日(上周三)发表任内第一份施政报告,万众期待的农地政策在报告中只字未提,事先宣扬的“首置上车盘”只有区区的1,000个单位,并且详情欠奉。

  市场看穿了政府在新增供应、压抑楼价上有心无力,部分聪明资金率先追入楼市,施政报告后短短3天,一、二手楼市已录得7宗破纪录成交。

  另外,农地转换重估的预期落空,让不少本地发展商的股价大跌,但随后两日回稳,部分更重拾升势。如:此前,因农地储量排名前列被资金追捧的新世界发展(0017.HK)与新鸿基地产(0016.HK),当天股价分别下跌1%和1.75%,之后缓慢回升。这几天的股价走势几近相同。

  (图片来源:富途)

  一、“首置上车盘”无碍大局

  林郑上任至今,刻意回避多个政治争议的热点,意图把市民的视线带到民生议题。现今香港最受关注的民生议题莫过于住屋及置业需求,林郑急需提出可行的解决计划,才能抵挡各方压力。因此,施政报告中对未来新增房屋的着墨不多,非不为也,实不能也。

  林郑在施政报告中表示,未来数年新增房屋仍然维持公私营各半的比例,和研究机构大致认为至2021年每年增单位约40,000个,因此1,000个“首置上车盘”单位在2021年落成时,只占整体供应的2.5%,实际影响轻微。

  至于报告中提及的“绿置居”和“白居二”恒常化,只是公营房屋内部调配给不同收入阶层人士,并无新增建屋。

  “绿置居”和“白居二”非新增供应

  “绿置居”全名为“绿表置居先导计划”。顾名思义,申请者必须为持绿表资格的人士,即公屋住户,或正轮候公屋人士。房委会在2016年10月推出首个绿置居项目“景泰苑”,最便宜的开放式单位仅售94万港元。

  林郑在报告中声称“公屋住户购买新楼迁出,公屋单位再分配予公屋轮候人士”,但细看不难发现这只是数字游戏。

  以计划于2019年落成的火炭绿置居项目为例(火炭位于香港沙田区,是沙田主要工业区):

  初步技术评估认为,可把约5,000个新公屋单位转为绿置居出售。

  若5,000公屋住户购买单位并迁出原有居所,腾空5,000个单位予轮候公屋人士,加上另外约10,000新增公屋,2019年可解决1.5万户的住屋需求。

  然而,没有绿置居计划,1.5万个单位全数分配予公屋轮候人士,同样是解决1.5万户的住屋需要。绿置居看似只为了让部分公屋租户圆业主梦。

  “白居二”全名为“扩展居者有其屋计划第二市场至白表买家”,计划是每年抽出若干符合居屋“白表”申请资格人士,允许他们购买未补地价的居屋单位。首批白居二配额于2013年1月推出。

  计划所牵涉主要为二手居屋市场,免补地价也增加居屋的吸引力,但对新增供应没影响。

  2017~2021年香港本地新增房屋供应情况

  (UBS在10月11日刊发的研报)

  舆论压力迫在眉睫,林郑仍然一筹莫展,原因大概是未想出方法打破近几年政府无法补充土储的困局。维港不能填,郊野公园不容讨论,地契到期承诺续期,发展密度降低,官地卖一幅少一幅。

  曾经市场一度憧憬政府在发展新界农地会有新政出台,能善用这些闲置多年的土地。期望落空或许是政府与发展新界各持份者(指:利益相关者)的谈判陷于胶着有关。

  要了解发展新界郊区,转换农地建房的困难所在,不妨先分析一下近年争议不断的香港新界东北区发展。

  二、东北区发展已说了30年

  (图片来源:南都网)

  新界东北发展计划的内容为:

  将古洞北、粉岭北和坪輋、打鼓岭的农地划为新界东北新发展区,用作住宅和商业发展,合共占地787公顷。

  新发展区于建成后,可以提供59,900个住宅单位,等于现时每年新增房屋的1.5倍,能为172,300人提供居所。

  早在1990年代,当时的港英政府已研究发展新界东北成为新市镇。1998年,项目被纳入政府的发展策略检讨,只是后来1997年亚洲金融风暴和2003年SARS事件让房地产市道低迷,计划一度被搁置。直至2007年,前任特首曾荫权连任后,计划才被重新提上日程,展开公众咨询。

  咨询可谓是政府恶梦的开始,它迅速成为各政治势力的角力场,不断围绕扼杀香港农业发展、咨询过程透明度低、官商勾结,甚至发展的必要性等议题进行争辩,最终甚至演变成肢体冲突。

  参与争论的持份者大概可分为以下几类:

  ① 政府;

  ② 已屯地的发展商;

  ③ 原居民(持有土地较多);

  ④ 非原居民(多为租客,持有土地的业主较少);

  ⑤ 环保团体。

  以上的划分,并未包括背后的政治团体。

  从利益角度分析,发展商和原居民的立场较为一致,无论政府选择向地产商收购土地(预算以400亿港元收购相关土地),或者以公私营合作模式发展,均可大幅提升所持有的土地价值。

  原居民私人土地多为世袭,成本近乎为零。部分发展商早于20多年前已逐步吸纳,平均成本呎价只有约1百港元。因此,落实发展后,两者所持土地价值翻10倍以上毫无悬念。

  上述两个群体与政府的矛盾在于利益如何分配,对发展商和原居民而言,发展总比不发展好,与政府的谈判只着眼于实际的金钱利益。上水乡委会主席侯志强就曾表示,只要有合理赔偿,发展没有问题,‘你畀够钱我,祠堂都可以畀咗你’。

  但对政府而言,补偿的过程容易陷入官商勾结的指控,为辩解疲于奔命,发展进度一拖再拖。

  非原居民多为租用土地居住或耕作,政府收地所获的补偿远少于业主,一般金额并不足以在其它地方重置相似环境的居所,所以,偏向反对发展或争取更高的补偿金额。

  坦白说,租住乡间的非原居民,部分可能是为了享受宁遐逸乐,但更多居民是为了租金便宜、空间宽敞,才搬进这种交通不便的地方。

  理论上,提升搬迁补偿金额,或提供更好的新居,安置受影响的住户,实现多赢的局面,让其支持发展并不难。

  然而,无论国内,乃至全世界的旧改都遇上这个问题:发展商与原居民对于何谓合理补偿的认知差距,何止千里。

  环保不为利益更难商议

  至于环保团体或居于区内的环保人士(原居民或非原居民),其价值在于环保至上(有别于现时主流观点,以经济增长为崇高价值),而任何发展均对原有生态造成破坏。

  即使发展计划提及的绿化地带或许较现时更多(现时大量农地已荒废),但建设过程对环境的破坏无可避免。或从另一角度看,符合环保团体眼中的发展方式,要不技术上不可行,要不成本过高,最终违背压抑楼价的目的。

  这种因价值差异衍生的争议,妥协达成共识近乎不可能。

  难怪东北发展计划自2007年开始规划和咨询,到现在已10年,计划仍然在规划和咨询。人生又有几个10年呢?!

  以上的问题并非新界东北独有,新界任何乡郊地区都齐集上述的持份者。政府发展东北所面对的问题,在其它地方也一样会碰上。

  因此,东北发展的问题未解决,相信难以看到政府会有任何持续增加土地供应的良方。

  看透了政府在增加房屋供应上的无能为力,意味着只要国内外经济没大波动,需求不减,本港楼价的升势已非人类可以阻止。

  楼市动辄需数百万首付的入场门槛太高,股价相对净资产折让愈30%的香港本地房地产企业,其最后盛宴相信仍会持续一段时间。

  (CLSA在10月12日刊发的研报)

责任编辑:白仲平

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