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来源：雪球
作者：京城散仙
原标题：《翻倍的领展还追不追？》
领展（00823）已经从2008年的最低点10.96升至今年最高65.4，9年将近6倍的涨幅蔚为可观，让不少食息族和REITS投资者收益满满。那么以后领展的股价还会像之前那样节节高升吗？我们现在买入还来得及吗？
作为一只房地产REITS制约领展发展的因素有哪些？
资产类型、地域空间、物业租用率和租金调整率、物业改造能力。
资产类型：
领展是一家以零售为主的REITS，主要物业项目都在香港，所以香港的零售环境对其租金收益有一定影响。近年来由于自由行的政策变化使得在港许多零售商业绩都出现了不同程度的下滑，最为显著的就是莎莎和周大福。周大福凭借电商在近期有所逆转但莎莎的业绩依旧没有起色。
不过领展的特殊之处在于其主要物业项目都是社区零售，超市、餐饮和菜市场约占其租金总收入的三分之二，这些都是贴近民生的买卖，受经济大环境影响较小些，所以大概可以将领展看成弱周期股吧。
地域空间：
领展原名领汇，更名的原因就是因为香港新商业土地有限，公司希望进军内地，却发现彼时内地至少有20个以上同名注册商标。
由于90%以上物业在香港，以香港的弹丸之地看，领展的地域发展空间应该是有限的，还好其已经在开始试水内地并且取得了不错的成绩。在北京的朋友可能对中关村地区的欧美汇不陌生，那就是领展收购的内地物业之一，另一个是上海企业天地。当然还有今年以40亿人民币收购的广州西城都荟。
在北上发展的同时，领展应该会坚持一线城市的布局，但如今北京的地标商圈内大多品牌企业都不赚钱，只为了在那里摆个旗舰店当幌子，真正能撑下去的只剩下奢侈品品牌。西单商圈的几家商场都是连年亏损，即使那里依然是人流如织。而领展所擅长的汇坊、邻里型的物业在除广州以外的内地地区并不多见，所以最先布局的还是商场和写字楼，再加上领展硬性的投资回报率要求，那么在内地的机会应该会被限定在很小的范围内。当年拒接万科的龙岗广场就表现出领展的投资标准是极为严格的。
物业租用率和租金调整率：
多年两个数值变化不大，尤其是租用率想要进一步提升应该会有难度，因为已经接近100%的极值了，至于租金调整率就需要对比经济增长率和人均可支配收入了。而且领展投资者关系及企业财务主管邱兆祺已经在回答投资者提问时表示，领展近几年的租金涨幅只有每年6%左右，再加上3%-4%的收购项目使得分派增长能维持在10%水平。
物业改造能力：
在这方面其实可以将领展想象成个人房地产投资者，买入一个老破小然后翻新装修一下出租或卖掉，要领都差不多。甚至于相同的还有将一间大房间分割成多个小间出租，领展的改造也包括此类技巧。
“资产提升工程包括调升楼底高度及增加商场空间感，及增加商铺数目。”
不过在香港众多改造项目的收益上看，领展在此方面还是做得不错，但是是否能持续增长就很难说了。
大家一定要小心增长的陷阱，一家每年收入增长10%的企业如果哪天突然下降至5%，虽然还在增长但增速下降也会使股价下跌。何况领展上市是带着政府给的一大堆嫁妆，现如今还能否靠自力更生实现持续增长还需要时间证明。
所以如果发展空间有限、租金涨幅持续下降、物业规模又上不去的话可能会导致公司业绩缺乏增长点。所以还是希望公司可以成功的在港外开疆扩土，就像商业零售一样，复制连锁总是比提升单店收入要简单的多。
如需购买，何时下手
有时逻辑性不强的简单计算也可以为投资者解决一个买入的心理价位。
粉色是均值，黄色是推导值。2017年内59.27买入，大概是对应4.29%的股息率，息率每年10%的增长和上边邱兆祺说的差不多，那么多少年后变成多少的息率自己去算吧。
最好的时机是资产价格暴跌的时候，不过不知何时才能昨日重现，现价位应该不算低估。
此外，从K线图上看：
如果股价还有可能会下探59.27，那么大概会在图中均线下方，和前三次形式大致一样。
不知是租金收入有季节性变化还是碰巧，年初大概会有低吸的机会。
当然，怕踏空的不妨先买个小仓位放着。小赌怡情，就算一飞冲天至少贼不走空。
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责任编辑：马婕
